Ora i cambi di destinazione d’uso sono più liberi nei centri storici. E’ stata infatti pubblicata in Gazzetta Ufficiale la Manovrina 2017 (Legge 96/2017) in cui viene alleggerita la normativa che sembrava vietare il mutamento della destinazione d’uso in molte città.
Il problema era sorto dopo una pronuncia della Cassazione che aveva di fatto paralizzato il rilascio di permessi per questo tipo di lavori. Ora è stata fatta maggiore chiarezza nelle regole, anche se di volta in volta bisognerà valutare il carico urbanistico degli interventi e a decidere saranno comunque le Regioni.
Carico urbanistico e cambio di destinazione d’uso
Il testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) individua cinque categorie funzionali (destinazioni d’uso) degli immobili:
1 residenziale
2 turistico-ricettiva
3 produttiva e direzionale
4 commerciale
5 rurale.
Il Testo Unico stabilisce che, salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali, è “urbanisticamente rilevante” il passaggio da una destinazione d'uso all’altra.
Secondo il Testo Unico, ogni Regione può quindi decidere se il passaggio da una determinata categoria (il cambio di destinazione d’uso) comporti un carico urbanistico o no.
Il Decreto “Scia” (D.lgs. 222/2016), emanato per riordinare e semplificare i titoli edilizi, ha classificato come:
- “Restauro e risanamento conservativo leggero” ogni tipo di intervento che consenta destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale. Si può realizzare previa presentazione della CILA.
- “Restauro e risanamento conservativo pesante” i lavori sulle parti strutturali, ma che consentono sempre destinazioni d’uso compatibili. In questo caso è richiesta la SCIA.
Il decreto, al punto 8 della tabella di sintesi, classifica come “Ristrutturazione pesante” ogni tipo di lavoro che, all’interno delle zone A, comporti mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso. La norma prevede in questo caso il permesso di costruire, che può anche formarsi per silenzio-assenso ai sensi dell’articolo 20 del testo unico dell’edilizia.
Cassazione: il cambio d’uso è una ristrutturazione pesante
A maggio 2017 Corte di Cassazione aveva affermato che il cambio di destinazione d’uso si qualifica sempre come un intervento di ristrutturazione edilizia pesante per cui è necessario il permesso di costruire.
La pronuncia aveva avuto un impatto molto forte dal momento che, in molti centri storici le ristrutturazioni sono vietate, ma sono consentiti solo gli interventi di restauro e risanamento conservativo. Nella vicenda si erano schierati anche gli Architetti di Firenze temendo il rischio di abbandono dei centri storici che invece, grazie alla trasformazione degli edifici storici in loft, alberghi o residenze di lusso, possono rinascere a nuova vita.
Manovrina 2017, consentiti i restauri con cambi d’uso
Per fare chiarezza su questo tema la Manovrina 2017 ha modificato la definizione di “restauro e risanamento conservativo” ammettendo in questa tipologia di interventi anche quelli implicanti il mutamento della destinazione d’uso “purché compatibile con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio e con le previsioni dello strumento urbanistico generale e dei relativi piani attuativi”.
Questa nuova definizione apre al cambio di destinazione d’uso all’interno dei centri storici. L’ultima parola resterà sempre alle Regioni.
