Salva Casa Sardegna 2026: sanatorie e recepimento parziale

Il “Salva Casa Sardegna” ha scelto la via del recepimento parziale. A differenza di quanto accaduto in molte altre Regioni, infatti, la Sardegna ha scelto di recepire la norma nazionale solo in parte, mantenendo una linea più prudente su abitabilità e standard minimi.

Il risultato è una normativa più equilibrata, ma anche più complessa da interpretare per tecnici e proprietari. Ecco cosa cambia nel 2026.

Cos’è il Salva Casa Sardegna e quando è entrato in vigore

Il riferimento normativo è la Legge Regionale Sardegna n. 18 del 17 giugno 2025, entrata in vigore il giorno successivo alla pubblicazione.

Questa Legge nasce con un obiettivo preciso: coordinare la normativa edilizia regionale con il Decreto Salva Casa nazionale (D.L. 69/2024 convertito in Legge 105/2024), senza però recepirlo integralmente.

Non si tratta quindi di una semplice “copia” della normativa statale, ma di un vero e proprio riordino della disciplina edilizia regionale, che interviene in modo significativo sulla storica L.R. 23/1985.

Recepimento selettivo: cosa significa

Il recepimento delle norme del Salva Casa a livello sardo è avvenuto in modo selettivo e ponderato, con l’obiettivo di applicare prioritariamente quelle disposizioni che rispondono alle esigenze di maggiore chiarezza e semplificazione espresse dai cittadini. In particolare, sono state privilegiate le norme che permettono di regolarizzare lievi difformità edilizie derivanti da costruzioni realizzate in passato non del tutto conformi, agevolando così sia l’accesso agli incentivi fiscali sia una maggiore rapidità nelle operazioni di compravendita immobiliare.

Ad esempio è stato recepito integralmente il nuovo articolo 36 bis relativo all’accertamento di conformità “nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”, chiarendo anche il quadro sanzionatorio: il testo stabilisce che la somma pecuniaria minima per ciascuna unità immobiliare è pari a 500 euro nei casi di difformità parziali e a 1.000 euro in presenza di variazioni essenziali.

Per quanto riguarda gli edifici esistenti, la legge 18/2025 conferma le tolleranze costruttive previste dalla normativa nazionale, introducendo un bilanciamento tra le necessità di regolarizzazione e la salvaguardia del decoro urbano e dell’integrità del patrimonio edilizio.

Un altro punto chiave è l’introduzione dell’accertamento di conformità semplificato senza “doppia conformità”, che consente di regolarizzare alcune situazioni con procedure più snelle rispetto al passato.

Il Salva Casa Sardegna è più restrittivo del nazionale soprattutto per quanto riguarda l’abitabilità: non sono consentite le cosiddette mini case di 20 metri quadrati né viene abbassata l’altezza minima di 2,70 metri, salvo poche eccezioni.

Le norme che NON sono state recepite

A differenza di altre Regioni, la Sardegna ha deciso di non applicare alcune delle misure più “permissive” della norma nazionale, in particolare quelle che riguardano l’agibilità e i requisiti minimi abitativi.

Restano quindi escluse dal testo norme come l’abbassamento della superficie minima degli alloggi monolocali da 28 a 20 m² e, per i locali destinati a due persone, resta l’obbligo minimo di 38 metri quadrati anziché i 28 consentiti dal Salva Casa nazionale.

In Sardegna viene inoltre confermata la disciplina tradizionale anche sull’altezza minima dei locali abitabili: resta il minimo di 2,70 m, mentre i 2,40 m sono ammessi esclusivamente per i locali accessori, in quanto la Regione ha escluso la possibilità di ridurre in via generalizzata l’altezza a 2,40 m ai fini dell’agibilità (come previsto, invece, dal Salva Casa nazionale).

Ci sono casi limitati e specifici, non generalizzati:

• immobili con caratteristiche tradizionali da tutelare
• edifici già realizzati con titolo edilizio legittimo
• alcune situazioni particolari disciplinate dalla legge regionale.

In questi casi l’altezza può essere pari a quella esistente, ma mai inferiore a 2,40 m. Anche in questo caso, il Salva Casa Sardegna è più restrittivo rispetto alle Linee Guida Salva Casa nazionale.

Questa scelta è stata fatta per evitare la speculazione edilizia e l’abbassamento della qualità abitativa dovuta allo sviluppo di micro-alloggi non adeguati.

Salva Casa Sardegna: aggiornamento della Legge regionale 23/1985

Andando ad analizzare le modifiche alla norma, il Capo I interviene in modo organico sulla Legge regionale 23/1985, stabilendo innanzitutto la prevalenza delle sue disposizioni rispetto agli strumenti urbanistici comunali eventualmente difformi.

Tra le novità principali, viene introdotto un nuovo impianto normativo con gli articoli da 2-bis a 2-quinquies, che:

• definiscono gli interventi edilizi in coerenza con il D.P.R. 380/2001
• chiariscono il concetto di stato legittimo dell’immobile, con indicazioni rilevanti anche per gli immobili condonati
• disciplinano l’attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica
• precisano caratteristiche e oneri legati ai titoli abilitativi.

Il testo prosegue con una revisione diffusa della Legge, che:

• ridefinisce le opere soggette a permesso di costruire e quelle realizzate in difformità
• aggiorna la disciplina delle variazioni essenziali e delle difformità parziali
• recepisce le norme nazionali su tolleranze costruttive, agibilità e accertamento di conformità (incluso il nuovo art. 36-bis)
• interviene su SCIA, cambi di destinazione d’uso ed edilizia libera
• semplifica e coordina le disposizioni su vigilanza, contributi e lottizzazioni abusive.

Nel complesso, l’intervento mira ad allineare la normativa regionale al Testo Unico dell’edilizia, migliorandone la chiarezza applicativa e introducendo strumenti più efficaci per la regolarizzazione degli immobili.

SUAPE: modulistica aggiornata dopo il Salva Casa

Con l’entrata in vigore della legge regionale 18/2025, la piattaforma SUAPE (lo Sportello Unico per le Attività Produttive e per l’Edilizia) e la relativa modulistica edilizia sono state aggiornate per recepire le nuove tipologie di intervento previste dalla normativa.

Per utilizzare i nuovi modelli, disponibili sul portale, è necessario avviare pratiche ex novo, evitando il riutilizzo o la duplicazione di istanze già esistenti.

Il SUAPE rappresenta il punto di accesso digitale per la gestione delle pratiche edilizie e produttive in Sardegna, facilitando i rapporti tra cittadini, imprese e pubblica amministrazione.

Criticità e situazione aggiornata al 2026

A distanza di alcuni mesi dall’entrata in vigore, non mancano le criticità.

La legge regionale 18/2025 è stata impugnata dal Consiglio dei Ministri, che ha rilevato possibili profili di incostituzionalità in diverse disposizioni. Secondo il Governo, alcune norme supererebbero le competenze attribuite alla Regione Sardegna dallo Statuto speciale.

Le criticità riguardano in particolare le limitazioni sugli interventi relativi a immobili condonati, la disciplina dei cambi di destinazione d’uso e il mancato recepimento di alcune semplificazioni in materia di agibilità. In attesa del pronunciamento della Corte costituzionale, il quadro normativo resta quindi incerto.

Inoltre, come spesso accade, l’applicazione pratica non è ancora uniforme: i Comuni interpretano alcune norme in modo diverso, la modulistica non è sempre aggiornata e restano dubbi su casi specifici. Questo rende fondamentale, soprattutto per i tecnici, un approccio prudente e ben documentato.