Proprietà del sottotetto in caso di condominio

In un condominio, a chi appartiene il sottotetto? Ingrandire la propria casa sfruttando i locali nel sottotetto o trasformando l'ex soffitta in una mansarda abitabile fa gola a molti.

Generalmente il sottotetto di un condominio, se non appartenente a specifici proprietari, secondo l’articolo 1117 c.c. è di uso comune, sia esso vuoto o destinato ad usi definiti, come ad esempio lo stenditoio condominiale.

Sottotetto condominiale

Caratteristiche del sottotetto per essere proprietà del condominio

Se il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche tali da poter essere impiegato come vano autonomo (ad esempio come deposito o stenditoio) – anche se poi concretamente non viene utilizzato per tali usi – non può essere considerato di proprietà del condomino dell’ultimo piano quando dall’atto di acquisto risulti la sola compravendita dell’unità immobiliare senza alcun riferimento al sottotetto.

Ad esempio il sottotetto è di uso comune se:

  • è in comunicazione diretta con il vano scale comune, e collega allo stenditoio condominiale
  • è dotato di un lucernario per l’unico accesso al tetto comune
  • nel sottotetto passano le tubazioni dei servizi condominiali che possono avere bisogno di manutenzione.

In tali ipotesi il sottotetto deve considerarsi di proprietà comune, in quanto destinato all’uso comune di tutti i condomini.

Qualora il sottotetto non rientri in questa casistica e sia un vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano, avendo solo funzione isolante, generalmente ne costituisce pertinenza e deve considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento posto all’ultimo piano.

Caratteristiche del sottotetto per essere proprietà dell’appartamento all’ultimo piano

Se il sottotetto assolve solo una funzione isolante del piano più elevato del fabbricato, proteggendolo dal caldo e dal freddo mediante la creazione di una camera d’aria, allora si considera una pertinenza di quest’ultimo, essendo il sottotetto collegato strutturalmente e in modo duraturo all’appartamento sottostante.

Se dal titolo (contratto d’acquisto e/o regolamento del condominio) non risulta che il sottotetto sia di proprietà comune di tutti i condomini, tale parte può essere ceduta unitamente all’ultimo appartamento in alto, il cui titolare ne potrà così vantare la proprietà esclusiva.

In sostanza, il sottotetto può considerarsi pertinenza solo quando abbia le caratteristiche del cosiddetto “palco morto”, ossia di un’intercapedine di isolamento (si tratta tecnicamente di un vano sprovvisto di solaio idoneo a sopportare il peso di persone e cose e destinato essenzialmente a preservare l’ultimo piano dell’edificio dagli agenti atmosferici).

Pertinenza del condominio

Se i titoli (cioè il contratto d’acquisto e/o regolamento condominiale contrattuale) parlano chiaro, non c’è funzione che tenga: il sottotetto è da ritenersi di proprietà di chi è indicato nel contratto, indica la Cassazione nella sentenza n. 19094 del 10 settembre 2014.

Qualora il sottotetto fosse di pertinenza del condominio, sarebbe necessario richiedere l’autorizzazione ai condomini, secondo il regolamento condominiale, per acquistare e trasformare il sottotetto in abitazione, qualora ve ne fossero i presupposti di legge. Il frazionamento a scopi abitativi del sottotetto è comunque genericamente difficile da ottenere, sia a livello condominiale, sia a livello amministrativo.

Poiché la casistica sulle varie tipologie di sottotetti condominiali è molto ampia, è consigliabile rivolgersi a un legale per verificare l’eventuale possibilità di accorpare la porzione di sottotetto alla propria abitazione.

foto autore
Silvia Torneri

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I commenti degli utenti

Livio Tito
Ma se c è da riparare il tetto di cui il sotto è di proprietà di un condomino, le spese come vengono ripartite ? Rispondi
Elena Liziero
Salve sig. Livio, da quanto riportato sull'articolo "Per le spese relative al tetto (rifacimento, manutenzione, ecc.), secondo l'art 1126 del cc, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo devono concorrere a 1/3 delle spese nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare per quanto concerne la loro porzione, mentre i restanti 2/3 vengono ripartiti tra gli altri condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 68 e seguenti)." In ogni caso può chiedere il parere all'amministratore condominiale che è a conoscenza del suo regolamento condominiale e del suo caso specifico. Cordiali saluti Redazione di Mansarda.it Rispondi
luciano51
Possiedo in toscana provincia di Pisa un sottotetto ,il colmo è alto 4,80 una parte è alta 3,00 l' altra parte è alta 1,50. Nella parte più bassa sarà possibile aprire un terrazzo? Grazie Rispondi
lino969
salve mia moglie ha un terratetto a pistoia di 60 mq libero su tre lati piu mansarda piu piano interrato vorrei sapere se si puo' ampliare il soffitto e il piano interrato vi ringrazio anticipatamente a tutti Rispondi
yangj
grazie Rispondi
pinodelmoro
Salve mi chiamo Pino e vorrei dare un mio contributo a tutti coloro che sono intenzionati a recuperare una soffitta oppure a sopraelevare.E'necessario considerare come prima cosa la proprietà del locale sottotetto sè è parte comune oppure esclusiva del sottostante piano.Fatta questa premessa e dopo il necessario permesso di costruire, considerate i tre fattori essenziali da rispettare(art. 1127 c.c.) ossia 1) la diminuzione di aria e luce 2)condizioni statiche dell'edificio(fate fare un esame geologico del terreno e certificato di staticità) 3)modifiche che condizionano l'aspetto architettonico dell'edificio(solo se è un edificio con caratteristiche storiche). Fatto ciò partite come treni nonostante le invidie e le cattiverie dei vostri vicini- perderanno solo tempo ad ostacolarvi. Saluti e in bocca al lupo. Rispondi

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