Rifacimento del tetto con sottotetto di proprietà esclusiva: cosa prevede la Legge

Se stai pensando di rifare il tetto in condominio, anche in presenza di un sottotetto di proprietà esclusiva, è normale chiedersi chi debba sostenere le spese e in quale misura.

La risposta non è sempre immediata, perché dipende dalla qualificazione giuridica del tetto e del sottotetto e dalle disposizioni contenute nei titoli di proprietà e nel regolamento condominiale.

Vediamo cosa prevede la legge italiana, tra Codice Civile e orientamenti giurisprudenziali.

Di chi è la proprietà del tetto condominiale

In diritto condominiale c’è una regola di fondo: il tetto non è quasi mai un bene “individuale”, anche quando sotto c’è uno spazio privato. In base all’art. 1117 del Codice Civile, infatti, il tetto è generalmente considerato una parte comune dell’edificio, in quanto svolge una funzione essenziale di copertura a beneficio di tutte le unità immobiliari: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.”

Questo comporta che le spese di manutenzione e rifacimento sono normalmente ripartite tra tutti i condomini e la divisione avviene in base ai millesimi di proprietà, come da art. 1123 c.c.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.“

Questa regola vale salvo diversa indicazione nei titoli (rogiti, regolamento contrattuale).

In sostanza, il tetto, per legge, è considerato una parte comune dell’edificio, perché serve a proteggere tutte le unità immobiliari, non solo quella sottostante. Un dettaglio da tenere presente: anche se il sottotetto è privato e da lì si accede al tetto, il proprietario deve sempre consentire l’accesso per i lavori. La manutenzione della copertura è un interesse comune, e prevale sul diritto esclusivo di utilizzo dello spazio.

Rifacimento del tetto in caso di terrazzo o lastrico solare di proprietà esclusiva

In alcuni casi particolari, la copertura dell’edificio (o una sua porzione) non è qualificata come bene comune, ma risulta attribuita in proprietà o uso esclusivo a un singolo condomino, pur continuando a svolgere funzione di copertura rispetto ad altre unità immobiliari.

In queste situazioni, la disciplina di riferimento non è quella del già citato arti.1123 (che prevede la divisione in millesimi), ma si fonda sull’art. 1126 del Codice Civile, norma che regola espressamente il caso del lastrico solare o terrazza a uso esclusivo che funge da copertura dell’edificio o di parte di esso.

Secondo tale disposizione, in caso di lavori sul tetto:

• 1/3 della spesa è a carico del titolare dell’uso o della proprietà esclusiva
• 2/3 della spesa sono a carico dei condomini cui il lastrico o la copertura serve da protezione, in proporzione ai millesimi.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha esteso l’applicazione di questo criterio anche ad alcune ipotesi analoghe in cui un elemento edilizio, pur essendo nella disponibilità esclusiva di un condomino, svolge funzione di copertura per le unità sottostanti (ad esempio in presenza di terrazze a livello o soluzioni strutturali assimilabili).

E’ importante precisare che tale criterio non si applica automaticamente a qualsiasi “tetto” formalmente di proprietà esclusiva. La qualificazione giuridica della copertura deve essere verificata caso per caso, sulla base:

• dei titoli di proprietà
• del regolamento condominiale
• della concreta funzione svolta dall’elemento edilizio.

In presenza di un vero e proprio tetto condominiale (anche accessibile da un’unità esclusiva), la regola generale resta quella dell’art. 1123 c.c., e quindi, la divisione della spesa per millesimi.

Salvo altra indicazione sul regolamento condominiale o rogito, le spese per la manutenzione e rifacimento del tetto sono ripartite tra tutti i condomini, i lavori che riguardano l’interno della mansarda (comprese aperture di finestre su tetto) sono a carico del proprietario del sottotetto.

Quando il tetto serve solo una parte dell’edificio

Non sempre il tetto copre l’intero condominio, può succedere che protegga solo una porzione dell’edificio: in questo caso si parla di condominio parziale. In particolare, l’art. 1123, comma 3, c.c. stabilisce che, qualora un bene o un impianto sia destinato a servire solo una parte dell’edificio, le spese di conservazione e manutenzione devono essere sostenute esclusivamente dai condomini che ne traggono utilità.

La Corte di Cassazione (sentenza n. 4127/2016) ha chiarito che le spese devono essere sostenute solo dai condomini che traggono utilità da quella copertura, mentre gli altri sono esclusi dal pagamento.

Lo stesso principio vale anche nei complessi più grandi, come i supercondomini: se il tetto riguarda un solo edificio, partecipano alla spesa solo i proprietari di quell’edificio (Cass. n. 6359/1996).

Quali sono le spese per lavori sul tetto per chi ha una mansarda esclusiva

Per quanto riguarda la mansarda, è fondamentale fare una distinzione chiara, perché è proprio qui che nascono la maggior parte dei dubbi.

Il sottotetto può essere di proprietà esclusiva, quindi appartenere a un solo condomino, ma il tetto che lo copre resta, nella maggior parte dei casi, una parte comune dell’edificio.

Come abbiamo già spiegato nei precedenti paragrafi, le spese per la manutenzione e il rifacimento del tetto si dividono tra tutti i condomini. La funzione di copertura, infatti, riguarda l’intero edificio e non solo chi abita all’ultimo piano.

Diverso è il discorso per tutto ciò che riguarda l’interno della mansarda. Qui le spese restano interamente a carico del proprietario, perché si tratta di interventi legati all’uso esclusivo dello spazio.

Rientrano, ad esempio:

• la coibentazione interna o l’isolamento del sottotetto
• la realizzazione di contropareti, cartongessi o cappotti interni
• le finiture (intonaci, pavimenti, rivestimenti)
• l’installazione o sostituzione di infissi e lucernari
• la creazione di impianti (elettrico, riscaldamento, climatizzazione)
• eventuali opere per rendere abitabile la mansarda (come bagni o divisioni interne).

Anche interventi più invasivi, come l’apertura di finestre sul tetto o l’inserimento di abbaini, restano a carico del proprietario della mansarda, purché rispettino i limiti previsti dalla normativa condominiale e non compromettano la funzione del tetto o il decoro dell’edificio.

Aprire una finestra per tetti in mansarda con uso esclusivo in condominio: chi paga

Il proprietario con uso o proprietà esclusiva può comunque realizzare interventi anche complessi (es. l’apertura di finestre per tetti) purché questo tipo di lavori non comprometta la funzione di copertura e i diritti degli altri condomini.

Questo perché l’apertura della finestra per tetti è un intervento a uso esclusivo, non riguarda la manutenzione della parte comune, ma una modifica richiesta da un singolo. Anche se il tetto è condominiale, il costo resta interamente a carico di chi ne beneficia.

Restano comunque necessari il rispetto delle norme edilizie ed le autorizzazioni comunali, in genere una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) come manutenzione straordinaria, in quanto modifica l’involucro edilizio. Se l’intervento altera la sagoma o crea un nuovo abbaino, potrebbe servire un Permesso di Costruire.

Come si dividono le spese senza tabelle millesimali

Se le tabelle millesimali non esistono, la giurisprudenza ha chiarito che:

• non si possono adottare criteri arbitrari (ad esempio far pagare solo chi abita all’ultimo piano)
• bisogna fare riferimento all’utilità che ciascun condomino ricava dal tetto.

Il Tribunale di Roma (sentenza n. 8092/2023) ha ribadito questo principio. Quando mancano i millesimi, la Cassazione (sentenza n. 16241/2012) ha previsto che:

• le spese possono essere divise in modo proporzionale all’utilità
• oppure, se necessario, in parti uguali tra i proprietari delle unità coperte dal tetto.

Si tratta di una situazione tipica dei piccoli edifici o dei condomini non formalmente costituiti.

Cosa fare prima di iniziare i lavori sul tetto condominiale

Il rifacimento del tetto di un condominio, se sei il proprietario esclusivo dell’attico o mansarda, è un lavoro che dal punto di vista giuridico è complesso. Prima di iniziare la ristrutturazione, è fondamentale:

• verificare gli atti di proprietà
• consultare un tecnico o un legale esperto in diritto condominiale
• evitare decisioni assembleari che possano essere impugnate.
  

Rifacimento tetto e detrazioni fiscali

Concludiamo il post con una buona notizia: il rifacimento del tetto è un lavoro che fruisce di vantaggiose detrazioni fiscali.

Anche gli interventi sul tetto condominiale possono beneficiare delle detrazioni fiscali previste per l’edilizia.

In particolare, il rifacimento del tetto rientra nel Bonus Ristrutturazione, con una detrazione fino al 50% per le abitazioni principali (36% nelle seconde case), da recuperare in 10 rate annuali di pari importo sotto forma di sconto fiscale. Se i lavori includono anche l’isolamento termico, è possibile accedere all’Ecobonus, alle stesse percentuali, purché vengano rispettati i requisiti tecnici richiesti.

In ambito condominiale, la detrazione spetta a ciascun condomino in base alla quota di spesa effettivamente sostenuta.

Per ottenerla è necessario:

• effettuare i pagamenti con bonifico parlante
• conservare fatture e documentazione
• indicare le spese nella dichiarazione dei redditi.

Un’opportunità importante, soprattutto quando si affrontano lavori rilevanti come il rifacimento del tetto, che consente di recuperare nel tempo una parte significativa dell’investimento.