Quali permessi servono per aprire un lucernario

Aprire un lucernario in una mansarda o in un sottotetto è un intervento che migliora la luminosità e il comfort abitativo, ma si tratta di un’opera edilizia che richiede specifici permessi e titoli edilizi, soprattutto se l’immobile si trova in un contesto urbanistico vincolato o in condominio. In questo articolo analizziamo quali sono i permessi necessari.

Quando serve una Scia per aprire un lucernario

L’installazione di nuovi lucernari o finestre da tetto, purché non comporti aumento di volume né modifiche alla superficie utile o alla sagoma dell’edificio, rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria. In tali casi, il titolo edilizio ordinariamente richiesto è la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

La SCIA consente l’avvio immediato dei lavori subito dopo la presentazione della pratica presso il Comune e all’asseverazione, da parte di un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra), della conformità dell’intervento alla normativa urbanistica, edilizia e regolamentare vigente. È essenziale verificare eventuali normative locali che possano imporre ulteriori prescrizioni o limitazioni sull’installazione di lucernari e finestre da tetto. La SCIA è utilizzabile solo nel caso in cui non vi sia mutamento della destinazione d’uso dell’immobile.

Quando serve un Permesso di costruire per aprire una finestra per tetti

Se l’intervento incide in modo rilevante sulla sagoma, il volume o l’aspetto esteriore dell’edificio, l’apertura di un lucernario o finestra da tetto rientra tra le opere soggette a Permesso di Costruire, che è un’autorizzazione più complessa e con tempi di attesa più lunghi.

Tale titolo abilitativo è richiesto, ad esempio, nei seguenti casi:

• realizzazione di abbaini che aumentano il volume o di elementi sporgenti che modificano la forma della copertura (non è più ristrutturazione ma nuova costruzione)
• aumento della volumetria o della superficie utile dell’immobile
• interventi su immobili ubicati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico o storico-artistico se l’opera altera in modo sensibile l’estetica dell’edificio
• interventi in zone agricole o rurali, soggette a normative urbanistiche particolarmente restrittive.

Anche se aggiungi un lucernario e cambi la destinazione d’uso di un locale è necessario il Permesso di costruire, soprattutto se il cambio è considerato urbanisticamente rilevante e comporta opere edilizie che modificano la volumetria o la sagoma dell’edificio.

Il Permesso di Costruire non è immediato: i tempi possono variare in base al Comune, ma in media servono dai 60 ai 120 giorni.

Se vuoi aggiungere una finestra per tetti, il titolo edilizio più usato è la SCIA ma se aumenti il volume o modifichi la struttura del tetto è necessario un Permesso di costruire.

Aprire una finestra in condominio: i permessi

Anche se l’intervento di installazione riguarda la tua sola unità immobiliare all’interno di un edificio condominiale, occorre considerare che il tetto e le facciate rientrano tra le parti comuni dell’edificio. L’installazione di una nuova finestra da tetto comporta quindi la modifica di una parte comune e richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale, da ottenere secondo le maggioranze previste dal regolamento condominiale e dal Codice Civile (di solito la metà + 1 dei millesimi, ma può variare). Allo stesso tempo devi assicurare che l’intervento non danneggi altri condomini, né peggiori l’aspetto o la sicurezza dell’edificio. Oltre al consenso del condominio, per aprire una nuova finestra per tetti devi rispettare anche le norme edilizie del Comune, e, a seconda dei casi, può servire:

• una SCIA, se l’intervento è semplice e non cambia la sagoma dell’edificio

• un Permesso di Costruire, se la modifica è più importante (ad esempio, se cambi la forma del tetto)

• un’autorizzazione paesaggistica, se l’edificio si trova in una zona vincolata dal punto di vista ambientale o storico.

Un tecnico abilitato può dirti con esattezza quale pratica serve nel tuo caso.

Permessi per aprire una finestra in zona vincolata

Se l’immobile è situato in un contesto sottoposto a vincolo paesaggistico, ambientale o storico-artistico (ad esempio in centro storico o nei pressi di beni tutelati), l’installazione di un lucernario è subordinata al rilascio di un’apposita autorizzazione paesaggistica, ai sensi del D.lgs. 42/2004. Il motivo è semplice: anche un piccolo lucernario può modificare l’aspetto esterno dell’edificio o alterare il paesaggio. L’autorizzazione paesaggistica serve a verificare che l’intervento sia in armonia con l’ambiente circostante e non comprometta il valore storico o estetico dell’area.

Tale autorizzazione, rilasciata dal Comune previa acquisizione del parere della Soprintendenza o dell’ente competente per la tutela, ha l’obiettivo di garantire che l’intervento sia coerente con il contesto paesaggistico e non comprometta il valore estetico, culturale o ambientale dell’area. Il DPR 31/2017 ha semplificato l’iter per alcune tipologie di interventi paesaggisticamente rilevanti, ma resta necessario rivolgersi a un tecnico abilitato per la corretta valutazione e redazione della documentazione necessaria.

Sostituire finestre per tetti e permessi

In generale, la semplice sostituzione delle finestre per tetti senza modifica di forma, dimensioni o tipo di materiale, non richiede alcun permesso di costruzione: rientrando nella manutenzione ordinaria, ricade nell’ambito dell’edilizia libera.

Se, invece, la sostituzione dei lucernari comporta modifiche sostanziali (e quindi si verificano variazioni di dimensioni, forma o tipo di materiale), potrebbe essere necessario presentare una CILA, una SCIA o, in alcuni casi, un Permesso di Costruire. In questo caso, meglio sentire il parere di un esperto per assicurarsi di fare l’intervento a regola d’arte.

Articolo scritto con il contributo tecnico dell’Ing. Eris Caon.