L’abitabilità degli edifici residenziali e dei sottotetti

Il certificato di abitabilità, è un documento indispensabile, rilasciato da un tecnico abilitato, che dimostra l'idoneità di una struttura ad accogliere le persone in sicurezza nei locali.

Nella scelta di un immobile da acquistare non è sufficiente verificare i materiali, la posizione, la distribuzione dei locali, ma è necessario dedicare del tempo anche al controllo delle documentazioni che comprovano il rispetto delle normative urbanistiche, catastali e delle norme di igiene e sicurezza.

In questo contesto un semplice atto che apparentemente può essere definito “burocratico”, come il certificato di abitabilità , può assumere un ruolo determinante nella scelta di un edificio residenziale, tanto da metterne in discussione la vendibilità e rendere nullo il contratto.

Ogni edificio con destinazione d’uso abitativo, infatti, deve essere dotato di certificato di agibilità, disciplinato dagli art. 24 – 26, Titolo III, del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/2001), che garantisce il rispetto dei parametri dimensionali e tecnologici minimi necessari ad un uso abitativo dell’immobile.

Solo in questo modo si ha la totale certezza che l’edificio che ci si appresta a comprare sia stato realizzato nel rispetto dei requisiti minimi di legge.

I parametri minimi da rispettare affinché l’immobile possa essere classificato ad uso abitativo e possa ottenere un certificato di abitabilità sono (salvo deroghe regionali):

  • Altezza media ponderale 2,70m (2,40 per i corridoi o sotto i soppalchi).
  • Dimensione minima per monolocali per una persona 28m² (servizi igienici inclusi).
  • Dimensione minima per monolocali per due persone 38m² (servizi igienici inclusi).
  • Rapporto aeroilluminante minimo per ogni stanza di 1/8 della superficie calpestabile.
  • Dimensione minima delle camere da letto singole 9m².
  • Dimensione minima delle camere da letto doppie 14m².
  • Conformità dell’impianto termico, idrico ed elettrico.
  • Rispetto della normativa acustica.

Secondo il nuovo Testo Unico dell’edilizia, dal luglio 2003, per le nuove costruzioni o per le ristrutturazioni integrali, il certificato di agibilità garantisce non soltanto le proporzioni minime dei locali e delle finestre, ma anche:

  • la sicurezza statica dell’edificio
  • la sicurezza e il risparmio energetico degli impianti.

Le Regioni possono però dettare norme diverse, in completamento o perfino in contraddizione con quelle nazionali, occorre quindi informarsi.

Cos’è e a cosa serve l’agibilità ?
Il certificato di agibilità rilasciato dal comune ha una duplice funzione: se da un lato attesta l’idoneità dell’immobile ad essere adibito ad uso abitativo, dall’altro garantisce l’idoneità dell’immobile ad «assolvere una funzione economica sociale e quindi a soddisfare i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto» (risparmio energetico, impianti, sicurezza, igiene e comfort…).

Cosa accade in sua assenza?
Il ruolo del certificato è assolutamente di primo piano, dato che in sua assenza non è possibile godere dell’immobile anche se lo stesso è stato costruito in conformità alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche e alle prescrizioni dalla concessione edilizia.

Cosa avviene in caso di compravendita?
Nel momento in cui il venditore consegna un bene completamente diverso da quello pattuito o privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, il contratto può essere nullo. In realtà un immobile può essere alienato anche senza il certificato, perché può essere già stata presentata la richiesta, ma non rilasciato. Tuttavia è preferibile informarsi della sua esistenza per essere certi che l’immobile abbia i requisiti per poter essere abitato.

Il certificato di agibilità costituisce un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, che caratterizza l’immobile e la cui mancanza determina un inadempimento del venditore (a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito).

La certificazione di agibilità , quindi, diventa una condizione essenziale da verificare prima di valutare qualsiasi compravendita immobiliare.
Un’eccessiva superficialità o noncuranza sia da parte dell’acquirente sia da parte del venditore può essere causa di forti e impreviste svalutazioni, annullamento del contratto o lunghi e sfiancanti procedimenti giudiziari.

Inoltre, nella scelta di un immobile da acquistare, è importante verificare sempre le porzioni di edificio abitabili e considerare che il valore commerciale di un locale non abitabile deve essere inferiore.

Leggi regionali per l’abitabilità dei sottotetti
In alcune regioni, soprattutto in zone montane, sono state approvate leggi speciali per il recupero dei sottotetti ad uso abitativo, come viene illustrato in questo post, dove i parametri minimi sono diversi da quelli nazionali.

In questi casi si è voluto agevolare i cittadini semplificando i parametri per ottenere l’abitabilità di un sottotetto, accettando altezze medie ponderali e rapporti aeroilluminanti anche inferiori e permettendo così di trasformare in locali vivibili porzioni di edificio che prima non lo erano.

Il recupero del sottotetto, qualora lo stesso rispetti i requisiti minimi di legge, con il conseguente ottenimento del certificato di abitabilità , è un’ottima opportunità per aumentare il valore commerciale dell’immobile.

Certificato di agibilità con autocertificazione del tecnico
Il decreto legge n. 69/2013 (Decreto del Fare) ha introdotto la possibilità di ottenere il certificato di agibilità con un’autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.

In questo caso la documentazione minima richiesta (inferiore alla classica agibilità) dovrà comprendere:

  • avvenuta registrazione dell’immobile al catasto
  • dichiarazione di conformità degli impianti da parte dell’impresa installatrice
  • collaudo statico e certificazione di conformità antisismica
  • relazione relativa al superamento delle barriere architettoniche
  • relazione sulla sussistenza delle condizioni sanitarie richieste.

Anche l’agibilità con autocertificazione può essere ulteriormente regolamentata dalle singole Regioni con norme locali.

foto autore
Silvia Torneri

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I commenti degli utenti

Domenico
Salve, volendo cambiare la predisposizione della mia casa, trasformando la cucina in camera da letto e bagno (premettendo che ci sono i mq necessari) e spostare la cucina nel salotto facendolo diventare soggiorno sala da pranzo, affinché possa far questo, debbo necessariamente portare le tubazioni del gas nel salotto, oppure una casa può considerarsi agibile anche se installassi una cucina con un piano cottura a induzione, quindi elettrico ? ed inoltre, devo per forza avere gli attacchi di scarico idrici nello stesso soggiorno? Vi ringrazio per la cordialità Rispondi
Silvia Torneri
Salve Domenico, purtroppo non siamo in grado di rispondere a domande così specifiche. Ti consiglio di rivolgerti a un professionista di fiducia o direttamente all'ufficio tecnico del tuo Comune, che sapranno darti i chiarimenti necessari per procedere. Buona fortuna! Silvia Torneri - Redazione mansarda.it Rispondi
Mudo Miriam
Salve dal momento di fine lavoru quanto passa affinche venga data l'abitabilità? Rispondi
Silvia Torneri
Ciao Miriam, il tecnico abilitato deve presentare la documentazione al Comune entro 15 giorni dalla data di fine lavori per certificare l'abitabilità. Da quel momento vige il silenzio assenso da parte del Comune che ha tempo 30 giorni per richiedere eventuali integrazioni. Buona fortuna! Silvia Torneri - Redazione mansarda.it Rispondi
Fabrizio D'Arienzo
Salve, ho letto con interesse l'articolo, ma ancora non mi è chiaro un punto. Sovrastante al mio appartamento (sito a Salerno - Campania), c'è un sottotetto di 31 mq, accatastato come C2, per il quale potrei ottenere l'abitabilità avendo un'altezza media di 2,40. In realtà non vorrei però annetterlo all'appartamento sottostante, ma renderlo autonomo. Leggendo l'articolo ho visto che però che i requisiti minimi di abitabilità per unità autonome indicano 28 mq (e ci sono) e un'altezza media di 2,70 che non verrebbe nel mio caso rispettata. Vorrei capire se quindi una volta ottenuta l'agibilità per il sottotetto/mansarda, avrei la possibilità di staccare la mansarda dall'appartamento per renderla autonoma e agibile e vendibile. Le leggi speciali approvate per il recupero dei sottotetti ad uso abitativo, danno parametri minimi diversi da quelli nazionali. Non mi è chiaro però se ciò che ho in mente può essere realizzato perchè non viene specificato se la normativa di recupero dei sottotetti ("volto ad agevolare i cittadini semplificando i parametri per ottenere l’abitabilità di un sottotetto, accettando altezze medie ponderali e rapporti aeroilluminanti anche inferiori e permettendo così di trasformare in locali vivibili porzioni di edificio che prima non lo erano"), è una deroga della legge che deve garantire il rispetto dei parametri dimensionali e tecnologici minimi necessari ad un uso abitativo dell’immobile disciplinato dagli art. 24 – 26, Titolo III, del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/2001. Grazie Rispondi
Silvia Torneri
Ciao Fabrizio, purtroppo non siamo in grado di rispondere a questioni così specifiche. Ti consiglio di consultare l’Ufficio Tecnico del tuo Comune o un Professionista abilitato. Verifica se c’è un Progettista del Club nella tua zona clicca qui. Buona fortuna. Silvia Torneri – Redazione mansarda.it Rispondi
pasqualina
vorrei acquistare una mansarda di circa75 mq non ha l'agibilità...come posso fare per ottenere un mutuo il suo valore è di 125.ooo euro grz! Rispondi
Silvia Torneri
Gentile Pasqualina, purtroppo non siamo in grado di rispondere alla tua domanda con così pochi elementi. Ti consiglio di rivolgerti in primis alla tua banca o all'agente immobiliare che sta gestendo la compravendita. Buona fortuna! Silvia Torneri - Redazione mansarda.it Rispondi
massimo
salve.vorrei una risposta.il palazzo è stato costruito nel 1965: adesso l'altezza dell'attco,(appartamento) e di 2,50 m. è pssibile venderlo così??? Rispondi
Silvia Torneri
Gentile Massimo, il post riporta le altezze minime stabilite dalla normativa nazionale, ma poco sotto c'è un riferimento alle Leggi Regionali per il recupero dei sottotetti che, laddove presenti, prevedono delle deroghe a tale normativa. Ti consiglio di leggere questo post clicca qui e di verificare le altezze minime richieste per i sottotetti nella tua regione. Buona fortuna. Silvia Torneri - Redazione mansarda.it Rispondi

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