Ristrutturare un sottotetto: le 8 fasi del progetto

La ristrutturazione di un sottotetto è un progetto impegnativo, ma entusiasmante. Ecco quali sono le 8 fasi da seguire per avere la situazione sotto controllo, non dimenticare nulla e riuscire a portare a termine il progetto in tempi brevi.

Cucina in mansarda

1- Sogna

E’ la tua casa: è giusto che lo spazio sia espressione delle tue passioni e dei tuoi desideri. Non c’è niente di più bello di una casa che corrisponda a chi la abita e dunque all’inizio dell’avventura lascia libera la fantasia e immagina come vorresti la pareti, le stanze, i colori… la luce. Pensi a uno spazio raccolto e intimo o a un luminosissimo open space? A una casa elegante e minimale, tutta bianca, oppure a un’esplosione di materiali e dettagli? Al calore del legno, alla modernità della tecnologia, agli arredi che hai o a quelli che vorresti acquistare?
Qualsiasi sia la tua scelta, non trascurare l’importanza della luce del sole nel disegnare gli spazi e i volumi e nel darti un rapporto con l’esterno, che sia il cielo o il paesaggio.

2- Contatta un progettista

Ogni tecnico ha la sua personalità e le sue caratteristiche. Cerca un progettista che sappia interpretare e mettere ordine tra le tante idee che ti sono venute in mente e a cui magari nemmeno tu sai dare una forma. Non trascurare l’importanza di una buona progettazione: dalle prime proposte alla direzione dei lavori, un tecnico capace saprà trovare la giusta strada per disegnare la casa intorno a te, per occuparsi delle complicatissime fasi burocratiche, per dare le necessarie indicazioni e tenere sotto controllo l’esecuzione dei lavori. E’ un ruolo difficile e molto delicato, dunque serve competenza e soprattutto che il progettista designato abbia la capacità di capire i tuoi desideri e i tuoi dubbi. Se trovi la persona giusta, la tua casa sarà ancora più bella di come l’hai immaginata.

3- Sopralluogo

E’ importante che il tecnico che redige il progetto si faccia una chiara idea della situazione di partenza, ancora prima di discutere le tue scelte. E’ normale che la prima azione da compiere sia un sopralluogo, durante il quale deve capire:

    • qual è il contesto (orientamento, edifici vicini, disponibilità di luce, rapporto col paesaggio)
    • quali sono la sagoma e il volume a disposizione (forma della copertura, altezze medie, minime, massime)
    • in che stato sono le pareti e gli impianti, i materiali.

Soprattutto, sarà necessario fare un rilievo dettagliato dello stato di fatto: a volte pochi centimetri possono fare la differenza, soprattutto quando gli spazi sono minimi e la distribuzione delle stanze e degli arredi va ottimizzata.

4- Proposta progettuale

E’ una delle fasi più delicate: il tecnico che hai incaricato ha fatto il sopralluogo e ascoltato i tuoi desideri. Ha fatto ragionamenti sulle normative nazionali, regionali e locali, ha passato ore nel suo studio a disegnare gli spazi e immaginare forme, materiali, colori.
Il momento in cui ti presenta la sua proposta progettuale (spesso anche più di una) è decisivo per le fasi successive. Potrebbe calzarti a pennello fin dalla prima stesura o potrebbero essere necessarie modifiche e aggiustamenti perché il progetto si avvicini sempre di più a quanto desideri (o a quanto sei disposto a spendere).
Non è sempre facile tradurre in centimetri e materiali da costruzione l’immagine vaga di casa su cui vi siete accordati. Ma niente paura: un buon progettista dev’essere in grado di spiegarti ogni scelta o tornare indietro se qualcosa non corrisponde alle tue esigenze.

5- Scegli l’impresa

Una volta scelto il progettista sarà il momento di nominare l’impresa esecutrice dei lavori. Potrai affidarti al consiglio del progettista stesso, che saprà anche consigliarti il direttore dei lavori (che magari potrà essere egli stesso) e il responsabile delle sicurezza in cantiere, figure necessarie per questo tipo di interventi.
Per poter scegliere l’impresa più adatta alla realizzazione dell’intervento che dovrai realizzare, potrai rivolgerti a più di un’impresa in modo da raccogliere almeno un paio di preventivi alternativi, basati su indicazioni di capitolato chiare e dettagliate e soprattutto facilmente confrontabili tra loro (uguali lavorazioni, prodotti assimilabili tra loro, prestazioni e caratteristiche di prodotto precise).
In questo modo ti sarà più facile confrontare le offerte ricevute e optare per un’impresa piuttosto che per un’altra, stando però attento anche a valutare oltre ai servizi offerti, anche eventuali penali e garanzie.
RICORDA: La scelta dell’impresa un’importanza fondamentale ai fini dell’esito del lavoro: installare correttamente ogni prodotto migliora notevolmente l’efficienza energetica globale, garantendo una perfetta corrispondenza tra progetto e opera realizzata.

6- Presentazione del progetto

Una volta scelta l’impresa a cui affidare i lavori, il progettista può procedere alla presentazione al Comune della pratica, in modo da richiedere i permessi necessari all’inizio dei lavori.
La tipologia di permessi da richiedere varia in funzione di diversi parametri:

  • il tipo di intervento che si dovrà realizzare
  • il comune in cui si trova l’immobile sottoposto a intervento
  • la zona del comune in cui ricade l’immobile.

I permessi da richiedere possono essere:

  • Intervento libero (non necessita di alcun premesso)
  • Intervento libero con Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L.)
  • SCIA
  • Super DIA
  • Permesso di costruire

7- Avvio dei lavori

Dopo aver scelto l’impresa appaltatrice dei lavori e dopo aver ottenuto dalle amministrazioni competenti le necessarie autorizzazioni, per il professionista e per il suo committente è possibile comunicare agli uffici pubblici la data di inizio dei lavori, che rappresenta il momento dal quale è legittimamente possibile cominciare tutte quelle operazioni di cantiere che consentono la realizzazione delle opere progettate. Fino al 2010 lo strumento più utilizzato per la maggior parte degli interventi edilizi era la DIA (denuncia di inizio attività) che si caratterizzava per il silenzio-assenso di 30 giorni dopo il quale era possibile cominciare i lavori. Oggi, dopo le modifiche apportate dalla Legge 73/2010 e dal Decreto Legge 70/2011, la DIA è sostituita (salvo alcune eccezioni) dalla CIL (Comunicazione Inizio Lavori) e dalla SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività). Prima di cominciare qualsiasi intervento edilizio è importante capire in quale categoria si rientra, per fare questo bisogna leggere l’Art. 3 del Testo Unico, intitolato Definizioni degli interventi edilizi.
I tipi di interventi possibili sono 6:

    • manutenzione ordinaria
    • manutenzione straordinaria
    • restauro e risanamento conservativo
    • ristrutturazione edilizia
    • nuova costruzione
    • ristrutturazione urbanistica

Rientrano nell’attività edilizia libera la manutenzione ordinaria (comma 1 Art. 6 T.U.) e la manutenzione straordinaria (comma 2 Art. 6 T.U.).
Rispetto al tipo di intervento previsto esistono 3 tipi di comunicazioni da effettuare al comune.

  • Lettera in carta semplice: nel caso in cui i lavori rientrano in manutenzione ordinaria non è necessario presentare al comune nessuna comunicazione formale. Tuttavia per maggiore tutela, il proprietario può consegnare una lettera in carta semplice in cui comunica la data e la tipologia di lavori che realizzerà nel proprio immobile.
  • Comunicazione di inizio lavori (CIL): questa tipologia di comunicazione viene utilizzata in caso di lavori molto semplici, che richiedono una comunicazione di inizio lavori su modulistica precompilata del comune, senza alcun obbligo di asseverazione da parte di un tecnico. I lavori possono iniziare subito dopo aver protocollato la CIL.
  • Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA): in caso di manutenzione straordinaria (senza interventi strutturali) il proprietario deve consegnare una CIL Asseverata che, oltre alla comunicazione di inizio lavori, è composta da una relazione asseverata di un tecnico abilitato e da elaborati grafici di progetto. I lavori edilizi possono partire subito e non sono previsti oneri da versare al Comune.

Per quanto invece riguarda i lavori edilizi con SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) occorre l’intervento di un professionista tecnico abilitato, che certifichi la bontà del lavoro e indichi, nella comunicazione, anche il nome dell’impresa che effettuerà i lavori. Non è previsto il pagamento di oneri al Comune e gli interventi possono partire immediatamente (il Comune può però bloccare il cantiere entro 30 giorni per non conformità di natura tecnica o giuridica).
Per quanto riguarda gli adempimenti successivi all’inizio dell’attività edilizia, e in particolare alla nomina di un direttore dei lavori, attualmente non è prevista per l’attività edilizia libera (AEL), per la comunicazione inizio lavori (CIL), per la comunicazione inizio lavori asseverata (CILA), per la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), ad eccezione di alcuni casistiche particolari (opere strutturali, interventi sull’involucro edilizio e sugli impianti che modificano la prestazione energetica)

8- Fine dei lavori

Una volta ultimati i lavori:

  • il direttore dei lavori, ove previsto, in caso di opere interessate da specifiche norme di settore (per esempio sismica, energetica, ecc.) emette, contestualmente alla dichiarazione di fine lavori, le attestazioni previste da quelle specifiche norme (ciò vale per qualsiasi procedimento edilizio)
  • il titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività o la denuncia di inizio attività, presenta, ai sensi dell’art. 25 TUE – agibilità – (quando dovuta), una dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato (questa dichiarazione va sottoscritta dal direttore dei lavori o dal progettista in caso di SCIA nonché dallo stesso richiedente il certificato di agibilità)
  • il titolare della CILA non deve trasmettere alcun documento a meno che le opere non interessino norme citate al punto a) e non ci sia obbligo di aggiornare l’agibilità ai sensi dell’art. 24 comma 2 lettera c) del TUE
  • richiesta di variazione/accatastamento dell’edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto o dichiarazione sulla invarianza della rendita catastale
foto autore
Giulio Camiz

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I commenti degli utenti

Tommaso Raucci ing.
Grazie dell articolo, collega. Ing t.r. Rispondi

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