Le distanze da rispettare per ampliare la propria casa

Prima di vendere la casa in cui viviamo e cercare una nuova abitazione dovremmo capire se è possibile ampliare quella che abbiamo. La soluzione potrebbe essere semplice.

Quante volte avremmo voluto una casa più grande?
Quante volte abbiamo pensato di trasferirci perché le nostre esigenze familiari sono cambiate?

A volte non serve: l’edificio in cui viviamo potrebbe nascondere un potenziale inatteso consentendo di aumentare considerevolmente lo spazio abitabile con semplici ampliamenti e/o sopraelevazioni grazie al recupero del sottotetto ad uso abitativo (vedi normative Regione per Regione) o ai Piani Casa (vedi normative) che possono prevedere aumenti volumetrici.

Vale quindi la pena approfondire alcuni aspetti.
Una volta verificata la disponibilità di ulteriore volume edificabile presso il Comune dove si trova l’edificio, l’aspetto sicuramente più importante è la gestione del rapporto con i proprietari confinanti.

Dal punto di vista normativo il primo riferimento è dato dal Codice Civile che, nella sezione dedicata ai diritti reali, definisce le norme che regolano il diritto di proprietà e il rispetto delle distanze.
A tale proposito il Codice Civile fissa una distanza minima tra i fabbricati di 3 metri, salvo che i regolamenti comunali dispongano altrimenti.
Questo significa che il primo riferimento sono i regolamenti edilizi  (che sono più restrittivi) e che le disposizioni del Codice Civile si applicano solo in loro mancanza.

ampliamento di una mansarda

Ampliare il volume e rispettare le distanze

Per gli edifici di nuova costruzione o negli ampliamenti la distanza fra gli edifici non deve essere inferiore a 10 metri.
Eccezione alla regola è l’edificazione in appoggio o in aderenza che consente di costruire a ridosso del muro che sorge al confine fra due proprietà :

  • nel caso di costruzione in aderenza, l’edificio deve essere in grado di reggersi autonomamente.
  • nel caso di costruzione in appoggio, invece, l’edificio di nuova costruzione si appoggia al muro portante dell’edificio confinante lungo tutta la sua estensione. In questo caso il vicino deve acconsentire e il proprietario deve pagare il costo di metà del muro comune, nonché metà del valore del suolo su cui il muro è costruito.

Crescere in altezza

Per sopraelevazione si intende qualsiasi costruzione che si elevi al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato.
La sopraelevazione, per quanto di dimensioni ridotte, comporta sempre un aumento della volumetria e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti (anche ai fini delle distanze) come “nuova costruzione”.
Nel caso di sopraelevazione di un fabbricato preesistente, deve essere rispettata la distanza prescritta dalla normativa comunale, anche se il fabbricato preesistente è posto a una distanza inferiore a quella prescritta.
Da tale vincolo resta escluso il recupero dei sottotetti ad uso abitativo che nel caso specifico operano in deroga alle norme del piano regolatore (quindi bisogna verificare prima il proprio Piano Regionale per il recupero sottotetti, in ogni caso bisogna consultare anche l’ufficio tecnico del proprio Comune).

Mantenere le distanze

Di seguito vengono indicate le distanze da rispettare e i riferimenti normativi cui si riferiscono i dati in base agli articoli del codice civile 873-907.

  • Edifici, costruzioni che non siano costruiti in aderenza o appoggio: 3 METRI
  • Muro di cinta la cui altezza misuri meno di 3 metri: 0 METRI
  • Muro di cinta la cui altezza misuri più di 3 metri: 3 METRI
  • Travi, tasselli, tubi interni in muro divisorio comune a due proprietari: 5 CM DALLA SUPERFICIE DELLA PARETE DEL VICINO
  • Pozzi, cisterne, fosse latrine: 2 METRI
  • Tubi esterni, condutture (acqua, gas ecc.): 1 METRO
  • Forni, camini, stalle, casotti caldaia: IN BASE AI REGOLAMENTI O IN LORO MANCANZA IN BASE ALLA DISTANZA DI SICUREZZA
  • Canale o fosso: DISTANZA UGUALE ALLA PROFONDITA’ DEL FOSSO
  • Alberi ad alto fusto: 3 METRI
  • Alberi a basso fusto inferiori a 3 metri di altezza: 1,5 METRI
  • Viti, arbusti, siepi vive, piante da frutto con un’altezza inferiore a 2.5 metri: 1 METRO

Distanze tra pareti finestrate e altre pareti secondo il DM del 1968 N.1444 nel caso di fabbricati che non siano divisi da una strada a traffico veicolare.

  • Nuovi edifici: 10 METRI TRA PARETI FINESTRATE E PARETI DI EDIFICI ANTISTANTI, ANCHE NON FINESTRATE
  • Nuovi complessi insediati in zone a bassa edificazione c.d. zone C: DISTANZA MINIMA PARI ALL’ALTEZZA DEL FABBRICATO PIU’ ALTO TRA PARETI CON FINESTRE O TRA UN’UNICA PARETE CON FINESTRE E UN’ALTRA SENZA CHE SI FRONTEGGINO PER PIU’ DI 12 METRI
  • Centri storici c.d. zona A: RISTRUTTURAZIONI TOTALI A DISTANZE NON INFERIORI A QUELLE ESISTENTI, SENZA TENERE CONTO DI COSTRUZIONI AGGIUNTIVE DI EPOCA RECENTE E PRIVE DI VALORE STORICO, ARTISTICO O AMBIENTALE.

Distanze tra finestre e pareti secondo il DM del 1968 N. 1444 nel caso di fabbricati divisi da una strada a traffico veicolare.

  • Strade con una larghezza minore di 7 metri: LARGHEZZA STRADA PIU’ DI 5 METRI PER LATO
  • Strade con una larghezza compresa tra 7 e 15 metri: LARGHEZZA STRADA PIU’ DI 7,5 METRI PER LATO
  • Strade di larghezza superiore a 15 metri: LARGHEZZA STRADA PIàU’ DI 10 METRI PER LATO

Per la misurazione delle distanze nel caso di sporgenze, non contano le sporgenze ornamentali, né i canali di gronda o i loro sostegni, ma solo i balconi e le scale esterne.

In tema di edifici, un altro argomento che sta molto a cuore ai proprietari è il diritto al panorama che potremmo definire come il diritto di ciascun proprietario di godere di luce, aria e verde all’affaccio dalla finestra o dal balcone. Tali norme sono incluse nei regolamenti edilizi e nelle norme di attuazione dei piani regolatori.

Essendo la materia particolarmente complessa e la normativa molto frammentaria, per qualsiasi dubbio, prima di procedere con eventuali lavori, consigliamo di chiedere un parere ad un professionista del settore e/o all’Ufficio Tecnico del proprio Comune.

foto autore
Silvia Torneri

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I commenti degli utenti

Nicola
Casa costruita in zona agricola contornata nel 1985 primo condono. Successivamente la zona è entrata piano 167 Quindi adiacente alla mia casa hanno eretto un edificio alto circa 20 metri distante dal mio confine la parte minima 4.,80 metri L'ufficio tecnico mi dici ESSENDO la zona inserita in piano particolareggiato non vanno rispettate le distanze della legge 1444 ciò quanto é alto manufatto tanta distanza deve stare dal confine. Chiedo portava la mia casa già esistente e contornata inserita in piano 167 Rispondi
Silvia Torneri
Ciao Nicola, purtroppo non siamo in grado di rispondere a domande così specifiche. Ti consiglio di consultare l’Ufficio Tecnico del tuo Comune o un Professionista abilitato. Verifica se c’è un Progettista del Club nella tua zona clicca qui. Buona fortuna. Silvia Torneri – Redazione mansarda.it Rispondi
Giorgi Maiorana
Può il mio vicino recuperare il suo sottotetto, rialzando tutto il piano? La casa esistente è a circa1,5m dal muro di confine poi c'è il cortile di circa 8 m e poi il mio condominio.con questi lavori è venuta meno la mia visuale e l'aria stessa.vorrei sapere se è tutto a norma? Rispondi
Silvia Torneri
Gentile Giorgio, si tratta di un caso particolare e non sono in grado di rispondere con precisione al tuo quesito. Per ogni chiarimento in merito ti consiglio di rivolgerti all'ufficio tecnico del Comune in cui è situato l'immobile. Buona giornata. Silvia Torneri- Redazione mansarda.it Rispondi
Katia
Buona sera. Volevo chiedervi quali leggi ci sono nella regione Puglia per ampliare casa.? Mi spiego meglio abbiamo comprato un manufatto in campagna da condonare ma è solo di 20mq vorremmo realizzare una villetta con spazio esterno ; però ovviamente 20mq è pochissimo per una casa; cosa potremmo sfruttare per ampliarla a norma di legge. Siamo 7 in famiglia e vorremmo una casetta spaziosa. So che c'è il piano casa +35% sulla demolizione che faremo, abbiamo anche un disabile, ci sono altre leggi particolari per recuperare mq? Grazie per l'aiuto Rispondi
Silvia Torneri
Gentile Katia, non saprei come aiutarti perché potrebbero esserci delle normative a livello locale di cui non sono a conoscenza. Ti consiglio di rivolgerti all'ufficio tecnico del Comune in cui si trova l'immobile per sottoporre il tuo caso. Buona fortuna! Silvia Torneri - Redazione mansarda.it Rispondi
Dea
Buonasera, sono proprietaria di un piccolo terreno edificabile che è sempre stato adibito ad orto. Una ventina di anni fa il comune ne ha asfaltato una parte per allargare la strada. Al tempo era stato detto che non avremmo perso nulla in cubatura ecc ed in effetti abbiamo continuato a pagare le tasse sull' intero lotto. Ora abbiamo presentato un progetto ed il comune pretende che la casa venga edificata a 5 mt dalla zona asfaltata e quindi a circa 7 mt dal confine reale. Premettendo che non verrà fatta alcuna recinzione e nessuna modifica che possa restringere la strada ( strada peraltro chiusa ) il comune può tenere questa linea ? Grazie mille Rispondi
Silvia Torneri
Gentile Dea, purtroppo non siamo in grado di rispondere a quesiti così specifici. Ti consiglio di rivolgerti a un legale o a un tecnico abilitato (Architetto o Geometra) che sono certa saprà consigliarti. Buona fortuna. Silvia Torneri - Redazione mansarda.it Rispondi
Mp
Buongiorno. ..ho ereditato un villino a piano terra che dista dal mio confine due metri... il mio vicino ha ugualmente un villino a piano rialzato che dista un metro dal suo confine. Quindi trai due cortiletti vi è un muro confinante .Entrambi gli edifici sono finestrati. Mi piacerebbe ristrutturarlo e innalzare un secondo piano ex nuovo. Quali distanze dal mio confine dovrò rispettare x l' elevazione ? Rispondi
Silvia Torneri
Gentile Mariapia, purtroppo non siamo in grado di rispondere a domande così specifiche, in quanto spesso esistono delle normative anche a livello comunale che non conosciamo. Ti consigli di rivolgerti a un tecnico abilitato (Architetto o Geometra) che potrà fare le verifiche necessarie presso l'ufficio preposto del comune in cui sorge l'immobile. Buona fortuna. Silvia Torneri - Redazione mansarda.it Rispondi
Riccardo
Buongiorno, vorrei sapere se l'ampliamento della casa chiudendo patio e/o terrazzo, rimanendo quindi sotto l'area volumetrica dello stabile e alle distanze di legge richieste, richiede un permesso del Comune, una nuova planimetria, un condono, l'intervento di un geometra, ecc. e se c'è un limite di ampliamento volumetrico. Grazie in anticipo. Riccardo Rispondi
Silvia Torneri
Gentile Riccardo, normalmente l'intervento che descrivi richiede un permesso, in quanto, nonostante rimanga sotto l'area volumetrica dello stabile, va comunque ad aumentare l'area volumetrica dell'appartamento. Ti consiglio di rivolgerti a un tecnico specializzato (geometra o architetto) che saprà chiarirti ogni dubbio, anche in riferimento alla legislazione locale. Buona fortuna! Silvia Torneri - Redazione mansarda.it Rispondi

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