Piano Casa Lazio: cosa c’è da sapere nel 2026

Quando si parla di Piano Casa nel Lazio si fa riferimento alla storica Legge Regionale 21/2009, scaduta nel 2017, i cui principi sono però stati assorbiti da un insieme di norme strutturali e permanenti che oggi disciplinano la rigenerazione urbana (L.R. 7/2017 e modifiche successive) e la valorizzazione di spazi come sottotetti e mansarde (L.R. 12/2025).

Per Piano Casa Lazio oggi si intende quindi un insieme di normative che permettono di intervenire sugli edifici esistenti, spesso con incrementi di superficie o volume, purché nel rispetto delle regole regionali e comunali.

Rigenerazione urbana e ampliamenti volumetrici nel Lazio

Oggi, parlare di Piano Casa significa quindi considerare le disposizioni per la rigenerazione urbana (Legge Regionale n. 7/2017 e successivi aggiornamenti), che premiano interventi sull’esistente.

La rigenerazione urbana ha reso stabili nel tempo alcune regole del “vecchio” Piano Casa, con l’obiettivo di favorire recupero e ampliamento degli immobili, limitando nuovo consumo di suolo ed incentivare l’efficientamento energetico e il miglioramento sismico delle abitazioni.

A livello pratico i Comuni del Lazio possono prevedere nei loro strumenti urbanistici:

• ampliamenti volumetrici fino al 20% della volumetria o superficie utile residenziale esistente

• un limite massimo di incremento pari a 70 mq per edificio residenziale (80 mq con tetto verde certificato).
  

Qualora l’intervento preveda l’adozione di criteri di bioedilizia, come l’inserimento di coperture a verde, giardini pensili o l’utilizzo di materiali a basso impatto ambientale, l’incremento ammesso può arrivare fino al 25% della volumetria esistente, entro il limite massimo di 80 mq.

La normativa riconosce inoltre premialità volumetriche specifiche per determinate tipologie di intervento: negli interventi di demolizione e ricostruzione finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche, sismiche o della qualità architettonica, l’aumento volumetrico può arrivare fino al 40% per le residenze, 20% per gli edifici produttivi.

È importante ricordare che i dettagli variano da Comune a Comune, quindi prima di progettare un ampliamento — anche del solaio o della mansarda — è sempre bene verificare quanto consentito dallo strumento urbanistico locale.

Recupero del sottotetto nel Lazio: la normativa aggiornata

L’altro insieme di normative che rientrano nel cosiddetto Piano Casa riguardano in modo specifico il recupero dei sottotetti e delle mansarde abitabili nel Lazio: si tratta della Legge Regionale n. 13 del 2009 e del successivo aggiornamento con la L.R. 12/2025.

In particolare, la recente Legge Regionale del Lazio n. 12/2025 ha profondamente rivisto la disciplina sul recupero dei sottotetti. La nuova normativa punta a rendere il recupero dei sottotetti più accessibile e flessibile, consentendo la trasformazione non solo in unità abitative, ma anche in spazi destinati ad attività direzionali, uffici o strutture ricettive di piccole dimensioni, come bed & breakfast e affittacamere.

Affinché l’intervento sia ammesso, la norma individua alcune condizioni di base. L’edificio deve risultare regolarmente realizzato o sanato, mentre l’unità immobiliare di riferimento deve essere destinata a prima abitazione per un periodo minimo di dieci anni. Rimane inoltre centrale il rispetto del rapporto aeroilluminante, che deve garantire un adeguato livello di illuminazione e ventilazione naturale, con un valore non inferiore a 1/16 tra superficie finestrata apribile e superficie calpestabile del sottotetto.

Tra le modifiche più rilevanti introdotte dalla riforma vi è l’aggiornamento della data entro cui il sottotetto deve essere stato legittimamente realizzato o condonato. Il termine viene infatti spostato dal 1° giugno 2017 al 30 maggio 2025, data che coincide con l’entrata in vigore della cosiddetta Legge Salva Casa. Questo slittamento temporale estende in modo concreto la platea degli immobili recuperabili.

La Legge interviene inoltre su alcuni limiti storici della disciplina regionale, consentendo il recupero anche di sottotetti non originariamente collegati a unità immobiliari esistenti, a condizione che siano destinati a prima abitazione. Viene superato anche il divieto generalizzato di intervento nei tessuti urbani storici, ad esclusione degli edifici sottoposti a vincolo monumentale o culturale.

Nel Lazio è possibile innalzare il colmo del tetto per recuperare i sottotetti, ma con una limitazione cruciale: l’aumento volumetrico complessivo del sottotetto non deve superare il 20% del volume originario, rispettando comunque le altezze medie e minime previste dalla normativa regionale e le condizioni statiche e sismiche dell’edificio, e con obbligo di isolamento termico.

Il Piano Casa Lazio consente la trasformazione di sottotetti ed anche seminterrati in locali abitativi, commerciali o ricettivi.

Piano Casa Lazio 2026: nuove regole per il recupero dei locali seminterrati

Tra le novità introdotte dalla Legge Regionale n. 12/2025 rientra anche una disciplina più ampia per il recupero e la valorizzazione dei piani seminterrati e interrati, che estende le destinazioni d’uso di questi spazi, spesso sottoutilizzati.

Oltre all’impiego residenziale, i seminterrati, in modo simile a quanto previsto per i sottotetti, possono essere destinati a uffici, studi professionali, attività turistico-ricettive e locali di servizio, contribuendo così a una più efficiente organizzazione degli spazi interni agli edifici.

Un’ulteriore novità riguarda la possibilità di intervenire anche all’interno dei centri storici e delle aree sottoposte a vincoli paesaggistici. In questi contesti il recupero è consentito, purché gli interventi risultino pienamente compatibili con le disposizioni di tutela vigenti e con la pianificazione urbanistica comunale, inclusi il Piano Territoriale Paesistico Regionale (PTPR) e il Piano Regolatore Generale (PRG).

La legge stabilisce inoltre precisi parametri tecnici da rispettare. Per i locali destinati ad uso abitativo è richiesta un’altezza interna netta minima di 2,40 metri, mentre per gli spazi a destinazione commerciale o direzionale l’altezza non può essere inferiore a 3,00 metri. Al fine di raggiungere tali requisiti, è ammesso anche lo sbancamento parziale, ossia la rimozione controllata di parte del terreno o del pavimento esistente nei locali interrati o seminterrati, così da migliorare le condizioni di altezza, illuminazione e aerazione naturale.

Salva Casa nazionale integrato nel Lazio

Ricordiamo che la L.R. 12/2025 del Lazio include anche le misure della Legge Salva Casa nazionale, ampliando le tolleranze costruttive e semplificando le procedure per le varianti urbanistiche.

Il Salva Casa ha infatti rafforzato il principio delle tolleranze costruttive, riconoscendo come legittime alcune difformità di modesta entità rispetto ai titoli edilizi originari. Questo aspetto assume un ruolo chiave nel recupero dei seminterrati e sottotetti, dove piccole irregolarità dimensionali o costruttive spesso rappresentavano un ostacolo insormontabile alla regolarizzazione degli spazi.

Un’ulteriore innovazione riguarda la possibilità di realizzare unità abitative di piccola dimensione, le cosiddette “mini case“, con una superficie minima di 20 mq anziché 28 mq per i monolocali, e i bilocali 28 mq anziché 38 mq, con altezza minima ridotta da 2,70 a 2,40 metri in deroga ai vecchi parametri, permettendo di ottenere l’agibilità, purché siano garantiti i requisiti essenziali di sicurezza, salubrità e funzionalità. Il Salva Casa nel Lazio apre nuove prospettive anche per i locali seminterrati e mansarde soprattutto nei contesti urbani ad alta densità abitativa (come Roma) o per soluzioni abitative temporanee e turistiche.

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