Recupero sottotetto a Milano: normative locali

In una città come Milano, dove ogni metro quadro ha un valore importante, il recupero del sottotetto rappresenta una scelta strategica, sia se cerchi più spazio, sia se vuoi valorizzare il tuo immobile. Il Regolamento Edilizio del Comune di Milano e la normativa regionale lombarda stabiliscono le condizioni indispensabili per poter trasformare un sottotetto in uno spazio abitabile. Ecco quali sono.

Cosa prevede il Regolamento Edilizio del Comune di Milano

Il primo requisito fondamentale del Regolamento Edilizio milanese per locali oggetto di ristrutturazione è l’altezza. La legge regionale n. 15/1996, aggiornata dalla n. 7/2017, consente il recupero dei sottotetti esistenti purché si rispetti un’altezza media ponderale di almeno 2,40 metri. Questo parametro si calcola considerando la superficie e le diverse altezze interne, tenendo conto anche delle inclinazioni del tetto. I servizi igienici, i locali accessori e i locali di servizio possono avere altezze medie ponderali non inferiori a 2,10 metri. L’altezza minima abitabile non può essere inferiore a 1,50 metri.

Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti e anche alle norme morfologiche del PGT (Piano di Governo del Territorio) ad eccezione del reperimento dei parcheggi pertinenziali.

L’intervento deve avvenire senza modificare la sagoma dell’edificio: non è consentito alzare il colmo del tetto o cambiare l’inclinazione delle falde. Sono invece ammessi l’inserimento di finestre da tetto, abbaini e lucernari, nel rispetto dei vincoli paesaggistici e delle norme comunali.

Il sottotetto dev’essere accessibile e dotato delle caratteristiche tecniche e igienico-sanitarie previste per i locali abitabili. Ciò include una sufficiente superficie finestrata, un corretto rapporto aeroilluminante (solitamente almeno 1/8 rispetto alla superficie del pavimento), e prestazioni adeguate di isolamento termico e acustico.

Il recupero deve essere inoltre conforme alla destinazione residenziale dell’edificio, deve essere servito da tutte le urbanizzazioni primarie, inoltre è necessario prevedere tutti gli impianti (elettrico, idrico-sanitario, riscaldamento/raffrescamento) necessari per l’abitabilità. Bisogna infine verificare che il solaio esistente possa sopportare i nuovi carichi.

Il Comune di Milano per il recupero dei sottotetti consente di abbassare il solaio e di aprire nuove finestre per tetti, non di innalzare il colmo del tetto.

Interventi ammessi dal Comune di Milano per il recupero dei sottotetti

Non tutti i sottotetti possono essere recuperati. Se lo spazio ha altezze troppo ridotte rispetto ai minimi richiesti o non consente l’accesso in sicurezza, potrebbe non essere trasformabile in area abitabile. In molti casi è possibile intervenire migliorando la stratigrafia del tetto, abbassando leggermente il solaio o realizzando aperture di finestre sul tetto per aumentare luce e ventilazione.

Il Comune di Milano consente anche di effettuare modifiche interne (come scale di collegamento, suddivisioni, soppalchi), purché non si compromettano le strutture esistenti o si alterino le volumetrie in modo rilevante.

Quale permesso di costruire serve a Milano

L’intervento di recupero del sottotetto rientra nella categoria della ristrutturazione edilizia, e prevede la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). È importante verificare se l’edificio è soggetto a vincoli o tutele paesaggistiche, in quel caso sarà necessario anche un parere della Sovrintendenza.

Un tecnico abilitato (architetto, geometra o ingegnere) deve redigere i progetti e seguire l’intera pratica edilizia, comprese le relazioni energetiche e gli aggiornamenti catastali.

Bonus edilizi e vantaggi fiscali di una ristrutturazione a Milano

Anche a Milano è possibile accedere a incentivi fiscali per il recupero del sottotetto, a seconda della tipologia di intervento.

L’intervento di recupero del sottotetto può rientrare nel Bonus ristrutturazione 2025 che permette di accedere alla detrazione Irpef del 50% sulle spese sostenute per la casa principale o del 36% nelle abitazioni secondarie, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Questo incentivo copre opere murarie, impianti, serramenti e anche l’installazione di finestre per tetti, come quelle proposte da VELUX, a patto che rientrino nell’intervento complessivo.
In abbinamento al Bonus ristrutturazione, è possibile usufruire anche del Bonus mobili, che consente una detrazione del 50% su arredi e grandi elettrodomestici acquistati per arredare l’immobile oggetto dei lavori di restauro. Una opportunità interessante per chi trasforma un sottotetto in una nuova camera, uno studio o una zona living.

Se il progetto prevede anche l’efficientamento energetico dell’edificio, ad esempio migliorando l’isolamento del tetto o installando finestre da tetto a elevato isolamento termico, si può accedere in alternativa all’Ecobonus, che consente una detrazione del 50% per le case principali o 36% per le seconde case.

Oltre agli incentivi statali, il Comune di Milano ha promosso negli ultimi anni politiche urbanistiche orientate alla rigenerazione del patrimonio edilizio esistente. Il PGT (Piano di Governo del Territorio) favorisce interventi di recupero e riuso, semplificando in alcuni casi l’iter burocratico per chi trasforma spazi sottoutilizzati, come i sottotetti, in ambienti abitativi.

Affidarsi a professionisti aggiornati sulle normative locali consente di valutare tutte le opzioni disponibili e ottimizzare l’intervento anche dal punto di vista fiscale.