Salva Casa Lombardia: recepimento e applicazione della norma a livello regionale

Il Salva Casa ha introdotto delle novità per regolarizzare alcune difformità edilizie presenti negli immobili. Questa norma nazionale, però, non viene applicata in modo identico in tutta Italia. La Legge 105/2024 stabilisce infatti un quadro generale, lasciando alle Regioni e agli strumenti urbanistici comunali alcuni margini di adattamento. Per questo, anche in Lombardia il Salva Casa deve essere interpretato insieme alla normativa regionale e alle procedure definite dai singoli Comuni.

Tra gli aspetti che hanno richiesto un coordinamento con la disciplina lombarda ci sono, in particolare, le modalità per presentare alcune pratiche edilizie, i cambi di destinazione d’uso, il recupero dei vani seminterrati e le procedure per regolarizzare difformità già esistenti.

Cos’è il Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa n. 69/2024, in seguito convertito nella Legge n. 105/2024, è nato con un obiettivo chiaro: semplificare la regolarizzazione delle piccole difformità che bloccano migliaia di immobili in Italia. La norma nazionale ha introdotto nuove norme sulle tolleranze costruttive, nuove possibilità per l’accertamenti di conformità semplificato, più flessibilità nei cambi di destinazione d’uso, semplificazioni per l’agibilità, varianti e difformità edilizie.

La Regione Lombardia ha adattato il Salva Casa alla propria legislazione, mentre il Comune in cui si trova il tuo immobile gestisce la pratica dal punto di vista operativo tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE). Se vuoi approfondire le basi della norma nazionale prima di entrare nel dettaglio lombardo, puoi leggere la nostra guida al Salva Casa.

Recepimento in Lombardia

La Regione Lombardia ha recepito ufficialmente le novità del Salva Casa con la L.R. 20/2024 modificando la propria Legge sul governo del territorio (Legge Regionale n. 12/2005) aggiornando i testi con le nuove disposizioni sulle sanzioni e sulle procedure.

L’obiettivo regionale è chiaro: allineare lo snellimento delle pratiche edilizie del Salva Casa con la rigenerazione urbana e il contenimento del consumo di suolo anche in Lombardia. Nei prossimi paragrafi analizzeremo nel dettaglio come cambiano i titoli abilitativi, i cambi d’uso, il recupero dei seminterrati e la gestione delle sanzioni sul territorio lombardo.

Integrazione delle norme su SCIA e permesso di costruire

La Lombardia ha aggiornato i riferimenti normativi per rendere le procedure più snelle quando devi realizzare nuovi interventi o regolarizzare situazioni passate.

Il ricorso alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) viene ampliato, ora puoi utilizzarla sia in alternativa al Permesso di costruire per determinati interventi, sia all’interno delle procedure di sanatoria e accertamento di conformità semplificato.

Per alcune opere non serve più seguire una procedura complessa, ma può essere sufficiente presentare una SCIA, sempre dopo aver verificato la situazione urbanistica ed edilizia dell’immobile.

La scelta della procedura corretta dipende dalla tipologia di intervento e dalla presenza o meno dei requisiti richiesti dalla normativa: per questo motivo è fondamentale affidarsi alla valutazione di un tecnico abilitato prima di presentare qualsiasi pratica.

Abrogazione delle misure sul cambio di destinazione d’uso in contrasto con il Testo Unico

Per evitare sovrapposizioni e fare chiarezza, la Regione ha eliminato le vecchie norme regionali sul mutamento di destinazione d’uso che risultavano superate con il Salva Casa o in contrasto con il Testo Unico dell’Edilizia statale (D.P.R. 380/2001). Oggi il cambio di destinazione d’uso è diventato più flessibile e ampio, anche senza la necessità di opere edilizie, purché siano rispettate le condizioni previste dal D.P.R. 380/2001, dalla normativa regionale e dagli strumenti urbanistici comunali.

Quando il mutamento avviene senza opere, nella maggior parte dei casi è sufficiente presentare una SCIA allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente. È fondamentale valutare caso per caso, ma ecco alcuni esempi pratici di cosa è ammesso:

• trasformare un vecchio deposito o magazzino in un ufficio moderno
• convertire un locale accessorio di un’abitazione in una stanza ad uso abitativo indipendente.
• passare da una categoria commerciale a una residenziale, purché siano rispettati tutti i requisiti urbanistici, edilizi e igienico-sanitari.

Ogni intervento richiede comunque una verifica preventiva da parte di un tecnico abilitato, perché la possibilità di cambiare destinazione d’uso dipende non solo dalla normativa nazionale, ma anche dalle previsioni del Piano di Governo del Territorio (PGT) del Comune.

Integrazione sulle norme per il recupero dei vani e seminterrati

La Lombardia ha aggiornato anche la disciplina sul recupero dei vani e dei locali seminterrati, coordinando la normativa regionale con le semplificazioni introdotte dal Salva Casa.

Una delle novità più rilevanti riguarda la procedura amministrativa: il recupero dei locali seminterrati può essere realizzato mediante SCIA nei casi previsti dalla Legge, semplificando l’iter rispetto al passato. È stato inoltre eliminato il precedente vincolo che impediva il mutamento della destinazione d’uso nei dieci anni successivi all’intervento di recupero.

Se possiedi un seminterrato inutilizzato, oggi puoi trasformarlo e valorizzarlo molto più velocemente. Ricorda però che la semplificazione non cancella le regole fondamentali: l’ambiente deve comunque rispettare i requisiti igienico-sanitari (come l’altezza e l’illuminazione), i limiti specifici fissati dai singoli Comuni e le esclusioni di sicurezza per le aree a rischio idrogeologico, con problemi di risalita d’acqua o soggette a bonifiche ambientali.

Prima di programmare un intervento, devi verificare attentamente la situazione urbanistica e le caratteristiche dell’immobile, così da evitare di avviare pratiche non compatibili con la normativa vigente.

Novità su accertamento di conformità e sanzioni

La Regione Lombardia ha aggiornato anche le disposizioni relative all’accertamento di conformità, recependo le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa. La principale novità riguarda la cosiddetta sanatoria semplificata, che consente di regolarizzare alcune parziali difformità senza dover dimostrare la cosiddetta doppia conformità, cioè la conformità dell’intervento sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta di sanatoria. La “doppia conformità” continua invece a essere richiesta nei casi di abusi edilizi più rilevanti, che restano esclusi dalle procedure semplificate.

Sono state aggiornate anche le disposizioni sulle sanzioni amministrative, in linea con le nuove procedure di regolarizzazione previste dal Testo Unico dell’Edilizia, con l’obiettivo di facilitare la commerciabilità degli immobili.

Anche in questo caso, la possibilità di accedere alla sanatoria dipende dalla tipologia della difformità e dalla documentazione disponibile: sarà il tecnico incaricato a verificare quale procedura è applicabile al tuo caso specifico.

Milano, un caso di applicazione più restrittiva

Se la tua casa si trova nel Comune di Milano, devi prestare una maggiore attenzione, in quanto il capoluogo lombardo applica spesso i regolamenti edilizi e il Piano di Governo del Territorio (PGT) in modo molto rigoroso e più restrittivo rispetto alle linee guida della Regione.

Ecco i punti chiave e le differenze da monitorare a Milano:

• vincoli del PGT: il Piano di Governo del Territorio di Milano prevede regole molto strette sui cambi d’uso, in particolare per la tutela dei piani terra e dei servizi commerciali di quartiere
• monetizzazione degli standard: a Milano la trasformazione di locali accessori o i cambi d’uso richiedono spesso il pagamento di oneri di urbanizzazione e monetizzazioni dei parcheggi più elevati rispetto ad altri Comuni
• morfologia urbana e vincoli storici: moltissime aree milanesi sono sottoposte a tutele paesaggistiche d’insieme o vincoli della Soprintendenza che limitano l’applicazione automatica delle semplificazioni del Salva Casa
• altezze e ventilazione: i parametri del Regolamento Edilizio Comunale di Milano per l’abitabilità rimangono tassativi e richiedono verifiche geometriche precise da parte del tuo progettista.

Per questo motivo, prima di avviare una pratica, devi verificare attentamente le disposizioni comunali e gli orientamenti applicativi dello Sportello Unico per l’Edilizia.

Il Salva Casa aiuta a regolarizzare alcune lievi difformità, ma ogni pratica deve essere valutata alla luce della normativa regionale lombarda e delle regole del Comune in cui si trova l’immobile.

Quali interventi possono essere sanati con il Salva Casa in Lombardia

Il Salva Casa in Lombardia permette di regolarizzare una serie di difformità diffuse, a patto che non vadano a stravolgere l’intera struttura dell’edificio. Ecco una sintesi delle principali categorie sanabili (che approfondiremo subito sotto):

• piccoli scostamenti geometrici e tolleranze di cantiere
• cambi di destinazione d’uso tra categorie omogenee o ammesse dai piani locali
• modifiche interne e pareti spostate durante vecchi lavori di ristrutturazione.

Difformità parziali e tolleranze costruttive

La normativa distingue tra tolleranze costruttive ed esecutive e parziali difformità, due situazioni che non devono essere confuse.

Le tolleranze costruttive riguardano piccoli scostamenti rispetto al progetto autorizzato, ad esempio nelle misure dell’edificio, come altezza, superficie o distacchi. Il Decreto Salva Casa ha ampliato le percentuali di tolleranza, che possono essere pari al 2%, 3%, 4% o 5% in funzione della superficie utile dell’immobile.

Le tolleranze esecutive comprendono invece lievi differenze nella realizzazione dell’opera, come il posizionamento di una finestra leggermente diverso da quello previsto nel progetto o la realizzazione di una nicchia in una parete.

Le parziali difformità riguardano invece interventi eseguiti in modo non pienamente conforme al titolo edilizio e possono, nei casi previsti dalla normativa, essere regolarizzate mediante CILA o SCIA in sanatoria, a seconda della tipologia dell’intervento.

In Lombardia, inoltre, la nuova Relazione tecnica asseverata richiede al professionista di dichiarare espressamente anche le piccole difformità che in passato potevano non essere state riportate nella documentazione edilizia.

Cambi di destinazione d’uso

Il Salva Casa può essere utilizzato anche per regolarizzare alcuni cambi di destinazione d’uso già avvenuti ma mai autorizzati, come, ad esempio, un locale sottotetto utilizzato da anni come studio oppure di un ripostiglio trasformato in camera.

Il semplice uso del locale, però, non è sufficiente: prima di procedere, devi verificare il titolo edilizio originario dell’immobile, il rispetto dei requisiti igienico-sanitari, gli standard urbanistici e le disposizioni contenute negli strumenti urbanistici comunali.

Solo dopo queste verifiche sarà possibile stabilire se l’intervento può essere regolarizzato come cambio di destinazione d’uso oppure se configura una diversa tipologia di abuso edilizio. Essendo la materia delicata, è sempre consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato prima di presentare la pratica.

Modifiche interne e interventi realizzati prima delle normative attuali

Tra gli interventi che possono rientrare nelle procedure di regolarizzazione previste dal Salva Casa vi sono anche alcune modifiche interne non strutturali, come lo spostamento di tramezzi, una diversa distribuzione degli ambienti o l’ampliamento di un bagno, purché ricorrano i presupposti previsti dalla normativa.

Possono inoltre beneficiare di procedure specifiche alcune varianti realizzate prima del 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della Legge Bucalossi (Legge n. 10/1977), che ha introdotto un nuovo sistema di controllo dell’attività edilizia.

Restano invece esclusi dalla procedura semplificata gli abusi edilizi più gravi, tra cui:

• edifici o unità immobiliari realizzati totalmente in assenza di titolo edilizio
• sopraelevazioni o ampliamenti che comportano incrementi di volumetria non consentiti
• opere eseguite in aree soggette a vincoli paesaggistici, ambientali o storico-culturali quando non siano sanabili secondo la normativa vigente.
  
  

Informazioni aggiuntive sull’utilizzo del Salva Casa per il recupero dei sottotetti in Lombardia

Se vuoi recuperare una mansarda, è importante ricordare che il Salva Casa non sostituisce la Legge regionale sul recupero dei sottotetti, ma si integra con essa.

La Lombardia disciplina da molti anni il recupero abitativo dei sottotetti attraverso la Legge regionale 12/2005, che stabilisce i requisiti necessari per trasformare questi spazi in ambienti abitabili. Tra questi rientrano un’altezza media ponderale minima di 2,40 metri (ridotta a 2,10 metri nei Comuni montani) e il rispetto del rapporto aeroilluminante previsto dalla normativa, indispensabile per garantire un adeguato apporto di luce naturale e ventilazione.

Tra le opportunità disponibili, vi sono anche incentivi per il recupero del sottotetto in Lombardia.

In questo contesto, il Salva Casa può essere utile per regolarizzare alcune difformità edilizie pregresse presenti nel sottotetto, ad esempio un lucernario realizzato senza autorizzazione, un tramezzo interno o un bagno non riportato nel titolo edilizio.

È bene ricordare, però, che la regolarizzazione di queste difformità non rende automaticamente abitabile una soffitta: per ottenere il recupero a fini abitativi restano infatti necessari tutti i requisiti previsti dalla normativa regionale.

Durante la progettazione sono importanti anche le finestre per tetti, che contribuiscono non solo al rispetto dei rapporti aeroilluminanti, ma anche a migliorare l’ingresso della luce naturale, il ricambio dell’aria e il comfort degli ambienti.

Modulistica aggiornata

Non esiste un unico “modulo Salva Casa”. La documentazione da presentare dipende dal tipo di intervento e viene gestita attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune in cui si trova l’immobile.

Tra i principali documenti che possono essere richiesti rientrano:

• la modulistica edilizia unificata della Regione Lombardia (CILA, SCIA o altri modelli previsti per il caso specifico)
• la Relazione tecnica asseverata redatta dal professionista incaricato
• gli elaborati grafici che rappresentano lo stato legittimo, lo stato di fatto e le eventuali difformità
• la documentazione fotografica e catastale, quando necessaria
• le ricevute dei versamenti relativi ai diritti di segreteria, alle sanzioni o agli altri importi previsti.

Prima di presentare la pratica devi verificare sul portale del SUE del tuo Comune la modulistica aggiornata, le istruzioni operative e gli allegati richiesti.

Sfrutta il Salva Casa per regolarizzare la tua mansarda in Lombardia

La regolarizzazione di eventuali difformità rappresenta spesso il primo passo per valorizzare una mansarda o un sottotetto. Una volta conclusa la pratica edilizia, puoi finalmente concentrarti sul progetto di recupero, migliorando comfort, efficienza energetica e qualità degli spazi.

In mansarda la progettazione della luce naturale, della ventilazione e della protezione dal surriscaldamento estivo hanno un ruolo fondamentale: in particolare, finestre per tetti, schermature solari e sistemi per il ricambio dell’aria contribuiscono a creare ambienti più luminosi, salubri e confortevoli. Per individuare le soluzioni più adatte al proprio progetto puoi richiedere una consulenza personalizzata dei professionisti VELUX.

Domande frequenti

Quando è entrato in vigore il Salva Casa in Lombardia?

Il Salva Casa nazionale è entrato in vigore il 28 luglio 2024 con la Legge n. 105. Successivamente, la Regione Lombardia ha adeguato la propria normativa con la Legge Regionale 6 dicembre 2024, n. 20, entrata ufficialmente in vigore l’11 dicembre 2024.

Quanto costa una pratica Salva Casa in Lombardia?

Il costo varia in base alla tipologia dell’intervento e comprende generalmente la parcella del professionista incaricato, i diritti di segreteria comunali e le eventuali sanzioni previste dalla normativa.

Serve un tecnico per presentare una pratica Salva Casa in Lombardia?

Nella maggior parte dei casi è necessario affidarsi a un tecnico abilitato, come un ingegnere, un architetto o un geometra, che verifichi la conformità dell’immobile, individui la procedura più corretta e rediga la Relazione tecnica asseverata richiesta dalla normativa.