Norme per realizzare un soppalco e guadagnare spazio

Se si hanno a disposizione dei soffitti alti e c’è bisogno di aumentare lo spazio abitabile e di ricavare una stanza in più, la soluzione può essere quella di sfruttare tutto il volume disponibile, dividendolo su due piani e realizzando un soppalco, ovvero una zona rialzata rispetto al resto della casa.

L’area ricavata sul soppalco permetterà di aumentare lo spazio disponibile e di conseguenza anche il valore della casa.

Un soppalco costituito da una struttura fissa e inamovibile va ad aumentare la superficie calpestabile dell’unità immobiliare e conseguentemente la superficie commerciale vendibile.

La costruzione di un soppalco è regolata da norme edilizie che variano da Regione a Regione e che ti consigliamo di verificare con l’Ufficio Tecnico del tuo Comune di residenza. I Regolamenti sono più o meno restrittivi, in quanto in primo piano ci sono sempre la salute degli abitanti e l’effettiva abitabilità del nuovo spazio.

Normative per un soppalco abitabile: requisiti e regolamenti da conoscere

Il D.M. 5 Luglio 1975 stabilisce un’altezza minima per i locali abitabili pari a 2,70 metri, che scende a 2,40 metri in caso di bagni, ripostigli, corridoi o disimpegni.

Secondo tale decreto, possono essere soppalcati solo i locali con altezza complessiva, tra pavimento e soffitto, entro i suddetti limiti d’altezza.

In realtà, in molti casi, sono ammesse anche altezze inferiori, ad esempio in alcuni centri storici, in comuni montani o che si trovano oltre una certa altitudine. Inoltre, grazie alla Legge 105 del 2024 nota come Salva Casa, per le stanze oggetto di ristrutturazione, l’altezza minima di 2,70 metri è stata abbassata a 2,40 metri.

Soppalco d’arredo: normativa, limiti e possibilità

Il soppalco d’arredo è una soluzione che puoi adottare nel caso in cui tu non abbia soffitti abbastanza alti oppure in abitazioni dove non è possibile intervenire sulla struttura muraria.

Il soppalco d’arredo è una costruzione smontabile, di piccole dimensioni, realizzata in legno o metallo, che permette di creare una superficie aggiuntiva all’interno della stanza. Un esempio è il letto a soppalco: sollevato da terra, consente di sfruttare l’area sottostante con altri mobili, tipicamente una scrivania e una sedia da lettura.

Il soppalco d’arredo non deve rispettare particolari normative, in quanto non si tratta di uno spazio abitabile. Tuttavia, è necessario che tu verifichi le norme edilizie del tuo Comune per capire se esistono dei limiti locali alla realizzazione di questa soluzione.

Soppalco uso deposito: normativa e regole da seguire

Se hai poco spazio a disposizione e vuoi sfruttarlo per riporre gli abiti del cambio stagione, le attrezzature sportive o altri oggetti, può tornarti utile un utilizzo del soppalco come deposito. Il soppalco uso deposito non è costruito per ospitare persone e, di solito, non è calpestabile, ma può avere portate anche molto elevate.

Nel caso in cui il nuovo soppalco uso deposito sia di modeste entità, non comporti modifiche strutturali all’immobile e sia costituito da un vano chiuso senza finestre con altezza modesta tale da non renderlo fruibile alle persone, la normativa prevede che non sia necessario alcun permesso. Nel caso in cui, invece, un soppalco venga adibito a stanza vera e propria, serve una SCIA.

Altezza minima per soppalcare: requisiti e deroghe

Per le altezze minime per l’abitabilità anche dei soppalchi ci si riferisce allo storico DM del 5 luglio 1975, i valori sono sempre:

• 2,70 m: locali adibiti ad abitazione;

• 2,40 m: locali (accessori) per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti e ad esempio i soppalchi deposito.

Per eventuali deroghe o modifiche a tale norma, devi informarti se ci sono dei riferimenti sul regolamento edilizio locale o se ci sono particolari requisiti richiesti dal tuo Comune. Ci sono poi regole differenti anche a livello regionale.

Ad esempio la Regione Lombardia prevede un’altezza media di 2,40 metri sotto i 600 metri di altitudine, e di 2,10 per i locali che si trovano sopra i 600 metri, in tutti i casi l’altezza minima consentita è di 1,5 metri.

La Regione Piemonte prevede in pianura un’altezza media di 2,4 metri e un’altezza minima di 1,6 metri (e 2,2 mt medi e 2 mt minimi per i servizi) mentre nei paesi montani l’altezza media scende a 2,2 metri e la minima a 1,4 metri (che scendono a 2 mt medi e solo 1,2 mt minimi nei locali di servizio).

Le normative locali stabiliscono, oltre alle altezze minime, anche:

• quanta porzione del locale può essere soppalcata (in genere non più di 1/3 della superficie del locale, con eccezioni che arrivano fino al 50%)
• quando il soppalco può essere chiuso o deve essere lasciato aperto verso il locale su cui affaccia, ecc.
• la superficie minima finestrata sul soppalco che in genere non è inferiore a 1/8 della superficie del soppalco stesso (e che può variare se il soppalco è aperto e riceve luce dal locale sottostante)
• l’altezza del parapetto, nel caso di soppalchi che si affacciano sul locale sottostante, che generalmente non deve essere inferiore a 1,10 metri.

Il progetto per la realizzazione va presentato all’Ufficio Tecnico del proprio Comune da parte di un professionista (ingegnere, architetto o geometra).

A lavori ultimati è necessario presentare documentazione all’Ufficio del Catasto, per l’aumento della superficie calpestabile e quindi della metratura.

Quali permessi per un soppalco? Documenti e iter burocratico

Come abbiamo visto, solo se è ad uso deposito ed è molto piccolo il soppalco non richiede alcun permesso. Per tutti gli altri casi, ecco i documenti richiesti, a seconda delle dimensioni e delle caratteristiche:

• se il soppalco è un vano chiuso, senza finestre o luci, di piccole dimensioni e di altezza interna modesta, potrebbe non richiedere alcun permesso di costruire (uso deposito)
• se il soppalco è di piccole dimensioni e non modifica la superficie dell’immobile, ma ha delle dimensioni tipiche di una stanza abitabile, potrebbe essere sufficiente una SCIA.

Permessi per soppalchi in caso di ristrutturazione dell’immobile (lavori più pesanti):

• se il soppalco comporta una sostanziale ristrutturazione dell’immobile, è necessario come documento il Permesso di costruire
• anche nel caso in cui il soppalco sia realizzato ex novo all’interno di una unità immobiliare, dividendo l’altezza di un vano, potrebbe richiedere il Permesso di costruire.

Essendo la materia delicata, per fare lavori a regola d’arte, è meglio se chiedi la consulenza di un tecnico esperto che saprà consigliarti.

Quanto costa regolarizzare un soppalco abusivo?

La nuova normativa Legge 105/24 nota come Salva Casa ha reso più facile sanare un soppalco abusivo. Secondo la vecchia normativa, la struttura andrebbe demolita oppure scatterebbe la sanatoria dopo il pagamento di una sanzione pari al doppio del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal titolo abitativo.

Grazie al Salva Casa, invece, il soppalco difforme rispetto al titolo edilizio può essere sanato pagando una sanzione compresa tra 1.032 e 30.984 euro, calcolata in modo proporzionale all’aumento del valore dell’immobile. Oltre alla sanzione, ci sono le spese per le pratiche edilizie, che potrebbero essere di circa 1200 euro. Per questa delicata operazione ti consigliamo di avvalerti di un professionista esperto.

Soppalco in casa: idee e soluzioni per ottimizzare lo spazio

Il soppalco è una soluzione davvero versatile per aggiungere spazio in casa, ecco alcune idee per sfruttarlo al meglio:

• se il soppalco è ampio, si può creare una zona relax completa di divano, libreria bassa e mobile porta TV
• una postazione PC dove inserire una scrivania e il computer fisso con magari una comoda sedia da gaming per i momenti ludici
• per i più sportivi il soppalco diventa lo spazio ideale da dedicare alla palestra, non può mancare una cyclette e nelle aree in cui il tetto a falda è più basso puoi depositare i principali attrezzi da tenere a portata di mano per allenarsi con qualsiasi condizione meteo
• il soppalco se vivi in città o non hai un garage può diventare il tuo deposito bici
• se sopra ad una camera, il soppalco può diventare una cabina armadio da sogno
• il soppalco può diventare lo spazio ideale per diventare la cameretta in più per un bimbo
• con gli allacciamenti idraulici a disposizione, può diventare un bagno in più.

Camerette con soppalco: idee salvaspazio e consigli per arredarle

Se disponi di una cameretta con un soffitto molto alto, puoi soppalcarla per creare nuovo spazio da utilizzare.
Se i bambini sono molto piccoli, il lettino e la zona gioco restano nel piano inferiore mentre il piano superiore soppalcato può essere sfruttato come spazio per riporre giochi e vestiti. Sono sufficienti delle scatole di diverse misure per organizzare tutto al meglio e dei cesti per riporre i giochi.

Se si tratta della cameretta di un bambino o di un adolescente, puoi sfruttare la parte alta del soppalco per posizionare il letto mentre puoi arredare la sottostante con una cassettiera dove riporre i vestiti. La zona centrale della stanza può diventare una zona studio con scrivania completa di PC desktop e ai lati si può inserire una libreria salvaspazio bassa.

Se nella cameretta hai lo spazio sufficiente, può sfruttare il soppalco per un posto letto in più, quando la famiglia cresce o per ospitare gli amici.

Quali edifici possono ospitare un soppalco

In base a quanto stabilito dalle normative, non tutte le case sono adatte per ospitare un soppalco: negli edifici antichi, dove le altezze sono elevate, sarà più facile trovare le condizioni necessarie.

Più difficile sarà invece nelle case moderne, dove le altezze dei locali si aggirano di media intorno ai 3 metri.

La presenza di un sottotetto con altezze che non rientrano nelle normative regionali per il recupero dei sottotetti, potrebbe essere la condizione ideale per realizzare un soppalco.

In questo caso, dopo aver verificato con un professionista la fattibilità e l’impatto sulla struttura, la soletta potrebbe essere abbassata o in parte demolita, creando un soppalco aperto sul locale sottostante e recuperando così superficie.

Tale intervento è una buona alternativa all’acquisto di una nuova casa, quando si ha bisogno di spazio in più.

E’ infine utile sapere che per realizzare un soppalco nel proprio appartamento non è necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale.

E’ però consigliabile depositare presso l’Amministratore la documentazione relativa ai permessi Comunali ottenuti e la perizia del professionista coinvolto nei lavori.

Per quanto riguarda le tabelle millesimali, i casi sono due: se i millesimi sono calcolati in base alla superficie dell’appartamento, il soppalco può comportare una modifica; se invece i millesimi sono calcolati in base alla cubatura, di fatto il soppalco non comporta alcun cambiamento.

Diversi tipi di soppalco

Esistono diverse tipologie di soppalco a struttura permanente.

I soppalchi in muratura

Sono i più stabili e, grazie allo spessore dato dalla soletta, sono più adatti ad accogliere eventuali impianti idraulici ed elettrici.

I tempi di realizzazione sono però piuttosto lunghi e il loro peso sulla struttura della casa potrebbe rendere necessarie modifiche strutturali.

I soppalchi in legno e in metallo

Sono più leggeri, sia a livello di impatto estetico, che di peso della struttura. Inoltre sono più veloci da realizzare.

Per contro, sono meno stabili rispetto a quelli in muratura e possono oscillare leggermente.

Illuminare il soppalco

Il soppalco viene inserito sotto il colmo del tetto e, spesso, non viene illuminato abbastanza dalle finestre verticali.

Aggiungere una o più finestre per tetti VELUX permette di far entrare la luce naturale e, allo stesso tempo, dare un’impressione di maggiore spazio.

L’aria calda tende a salire e quindi la temperatura della zona posta più in alto può essere più elevata rispetto al resto della casa.

Con una finestra per tetti è possibile sfruttare l’effetto camino e far uscire dalla finestra in alto l’aria calda e viziata, in modo da avere sempre un clima confortevole, soprattutto sul soppalco.

E con il sistema intelligente VELUX ACTIVE è possibile migliorare il clima interno in modo automatico, grazie ai sensori che controllano umidità, temperatura e CO2: le finestre si aprono per far entrare aria fresca e le tapparelle si chiudono per non far entrare il calore.

Organizzare il soppalco

Il soppalco può essere adibito a più funzioni, a seconda delle esigenze e delle dimensioni, sfruttando al meglio lo spazio:

• zona notte, con un letto basso e un guardaroba a misura
• zona tv, con tappeto, divano, poltrone e una piccola parete attrezzata
• palestra, con tutti gli attrezzi per l’allenamento
• zona studio e lavoro, con libreria, scrivania e cassettiere
• zona hobby, con l’occorrente per il fai-da-te, per la musica, per la pittura
• zona relax, con una chaise longue, una libreria e uno stereo
• stanza per gli ospiti, con un letto sempre pronto o un divano letto da aprire all’occorrenza
• cabina armadio, con ante scorrevoli o tende, per tenere in ordine vestiti, scarpe, ecc.

Soluzioni alternative

Se l’abitazione ha soffitti alti, ma non ha le altezze minime per la realizzazione di un soppalco abitabile, come abbiamo visto è comunque possibile utilizzare lo spazio in altezza inserendo arredi soppalcati quali letti, librerie o armadi.
Gli arredi, essendo smontabili, sono considerati provvisori e non sono soggetti alle norme di legge sui soppalchi.