I tipi di terrazzi in condominio

I terrazzi si dividono in due grandi gruppi, quelli che sporgono dalla struttura del condominio, e quelli invece che fungono in parte o totalmente da copertura.

Iniziamo da quelli sporgenti, che sono i più comuni.

Terrazzo aggettante o balcone

E’ il più comune, e architettonicamente, tra i più antichi. Si tratta di una sporgenza della facciata di un edificio munita di ringhiera o parapetto (il più famoso è il balcone di Giulietta a Verona). Prima dell’ingresso della tecnologia del cemento armato, il balcone veniva sorretto da mensole in legno o pietra. Presente già nei palazzi storici, è uno dei più usati anche nell’architettura attuale. A livello di manutenzione, generalmente tutte le spese sono a carico del condomino proprietario. Solo nel raro caso in cui siano presenti degli elementi di pregio sulla facciata che si estendono anche al balcone, le spese sono a carico dell’intero condominio.

Terrazzo a castello

Si tratta di un elemento architettonico più recente, un terrazzo integrato nel muro e sovrastante altri balconi. E’ comunemente usato ad esempio nei condomini al mare per consentire a tutti di avere un affaccio ampio e panoramico verso la spiaggia o la piscina. Anche in questo caso la manutenzione del pavimento, sottofondo, ringhiere e parapetti resta a carico del singolo proprietario. Solo nel caso di un intero restauro del condominio, ricadendo il terrazzo a castello all’interno della struttura, i costi per la parte relativa alla trave portante ricadono sull’intero condominio suddivisi in proporzione ai millesimi di proprietà. Per i restauro della parte di pavimento i costi sono a carico del proprietario del piano del balcone, mentre per la parte di soffitto sono a carico di quello del piano sottostante.

Terrazzo a ringhiera

Si tratta di un terrazzo che può essere comune a più condomini che lo usano per raggiungere il proprio appartamento. In questo caso, essendo come una scala una zona di uso comune, le spese sono suddivise in base ai millesimi di proprietà. La loro manutenzione e ricostruzione spetta ai proprietari di tutti gli appartamenti serviti, tranne alcune spese. Il rivestimento del parapetto, infatti, che fa parte della facciata, è una spesa che compete all’intero condominio.

Chi vuole acquistare una mansarda ha la possibilità di scegliere tra un terrazzo sporgente, o, più probabilmente, di copertura.

I terrazzi di copertura hanno una doppia funzione, sia di affaccio verso l’esterno fruibile da uno o più condomini, sia di copertura per appartamenti sottostanti. Ecco le tipologie più comuni.

Lastrico Solare

E’ una terrazza che ricopre l’intero edificio, ovvero funge da copertura piana. La ripartizione delle spese dipende: se sono parti comuni (viene ad esempio usato come stenditoio), tutti coloro che ne fruiscono devono concorrere in proporzione delle rispettive quote millesimali. Se ha diritto all’uso esclusivo del lastrico solare uno o alcuni dei condomini, questi ultimi concorrono nella misura di 1/3 al sostentamento delle relative spese, mentre i restanti 2/3 devono essere sostenuti da tutti i condomini che fruiscono della copertura comune in proporzione delle rispettive quote millesimali.

Terrazzo a livello

Si tratta di un lastrico solare più piccolo, che non funge da intera copertura del tetto ma solo parziale. I terrazzi a livello si caratterizzano per il fatto di avere, per il proprietario dell’unità abitativa posta al livello, la medesima funzione dei normali terrazzi, e, per i proprietari posti ai livelli inferiori, la medesima funzione del tetto o del lastrico solare condominiale. Tra i terrazzi a livello si possono considerare anche le terrazze a vasca, incassate all’interno del tetto.

Gli oneri per la manutenzione e riparazione vanno ripartiti, secondo i criteri fissati dall’art. 1126 c.c., in ragione di 1/3 per l’utilizzatore esclusivo e di 2/3 per i condomini delle unità abitative sottostanti, da dividere sulla base delle quote millesimali di ciascuno.
Rimangono, ovviamente, a completo carico di chi ne ha l’uso esclusivo, le spese dirette unicamente al miglior godimento dell’unità immobiliare di proprietà individuale di cui la terrazza sia il prolungamento.