Legge per il recupero del sottotetto nel Lazio nel 2025

Nella Regione Lazio il recupero dei sottotetti è regolato da tempo dalla L.R. 13 del 2009. La norma permette di creare nuove unità abitative senza consumare nuovo suolo, promuovendo un’edilizia più sostenibile e il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici. Nel 2025 sono stati fatti degli aggiornamenti normativi importanti che rendono il recupero ancora più semplice.

Il recupero dei sottotetti nel Lazio: la Legge del 2009

La prima Legge regionale dedicata al recupero dei sottotetti nel Lazio è la n. 13 del 2009. La disposizione si applica ai sottotetti esistenti, adiacenti o annessi a unità immobiliari dello stesso edificio, realizzati legittimamente o condonati. 

Da allora è possibile recuperare i sottotetti a fini abitativi e turistico-ricettivi, ma sono fissate delle regole tecniche: l‘altezza media interna dei locali recuperati deve essere di almeno 2,40 metri per gli spazi abitabili e di 2,20 metri per gli spazi accessori o di servizio, mentre nei comuni montani, l’altezza media può essere ridotta a 2,20 metri anche per gli spazi abitabili.

Il rapporto tra la superficie calpestabile dell’ambiente e la superficie apribile delle finestre (detto aeroilluminante) deve essere di almeno 1/16. Il Lazio è una delle poche Regioni in cui sono consentite modifiche all’altezza del colmo e della gronda, nonché alla linea di pendenza delle falde, per garantire i parametri minimi di altezza per ottenere una mansarda abitabile. La sopraelevazione del tetto è consentita a patto che il volume dell’ampliamento non superi il 20% del volume originario del sottotetto. 

La L.R. 12 del 2025: recuperare sottotetti è ancora più facile nel Lazio

Il 31 luglio 2025 è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale la nuova Legge regionale n. 12, che aggiorna e semplifica le regole precedenti. La modifica più significativa riguarda la data entro cui i sottotetti devono essere stati realizzati o legittimati: dal vecchio termine del 1° giugno 2017 si è passati al 30 maggio 2025 (data di entra in vigore del Salva Casa) . Questo significa che migliaia di sottotetti che prima non potevano essere recuperati, oggi rientrano nella normativa e possono diventare spazi abitativi o di servizio. Il recupero non si limita più alle abitazioni o alle strutture turistico-ricettive: la Legge del 2025 apre anche a destinazioni sanitarie, socio-sanitarie e assistenziali.

Recuperare un sottotetto anche senza unità sottostante

Tra le novità più interessanti della L.R. 12/2025 c’è la possibilità di recuperare un sottotetto anche se non collegato a un appartamento sottostante. In questi casi l’obbligo è che l’alloggio ottenuto venga utilizzato come prima casa per almeno dieci anni. Una soluzione pensata per chi vuole ricavare una nuova abitazione autonoma, senza dipendere da un’unità immobiliare già esistente.

Recupero dei sottotetti nei centri storici del Lazio

Il tema dei centri storici è sempre delicato, ma la nuova Legge del 2025 consente il recupero dei sottotetti anche in queste aree, purché non si tratti di edifici vincolati dal Codice dei Beni Culturali. Una possibilità che potrebbe restituire nuova vita a tante coperture e mansarde nei borghi e nelle città storiche del Lazio.

La nuova norma 2025 per il recupero dei sottotetti del Lazio consente agilmente di recuperare sottotetti anche senza unità sottostante e nei centri storici, aumenta le tolleranze costruttive e permette infine generosi aumenti volumetrici.

Aumento delle tolleranze costruttive

La L.R. 12 amplia anche le tolleranze costruttive: nella Legge precedente, del 2009, l’aumento tollerato era fissato al 2%; da fine maggio 2025 si passa al limite del 15%, considerato come parziale difformità, sanabile grazie al Salva Casa.

Varia anche la disciplina sulle altezze: si considera una modifica essenziale quando, rispetto al progetto approvato, l’incremento supera 1,5 metri per gli edifici fino a quattro piani oppure il 10% per quelli con più di quattro piani, a condizione che il numero complessivo dei piani resti invariato.

La nuova tolleranza relativa alla modifica della sagoma è stabilita nel limite del 15%: questo valore si applica quando la differenza tra la sagoma autorizzata e quella realizzata in variante, sia per sporgenze sia per rientranze, genera una variazione.

In pratica, piccole modifiche di forma (compreso il tetto) sono consentite entro questo margine, senza che l’intervento venga considerato una difformità sostanziale.

Ampliamenti volumetrici consentiti

Per favorire gli interventi di miglioramento sismico ed efficientamento energetico, è consentito ampliare fino al 20% la volumetria o la superficie lorda esistente degli edifici residenziali, con un massimo di 70 metri quadrati aggiuntivi. Questo limite può salire di un ulteriore 5%, fino a un massimo complessivo di 80 metri quadrati, se si realizzano interventi di bioedilizia come tetti verdi, in grado di migliorare la qualità dell’aria, l’integrazione paesaggistica e il risparmio energetico. Per gli edifici non residenziali l’incremento consentito arriva invece a 150 metri quadrati.

Sono sempre possibili anche interventi di ristrutturazione edilizia su singoli edifici, con un incremento fino al 20% della volumetria o superficie lorda esistente. Fanno eccezione gli edifici produttivi, per i quali il limite massimo è fissato al 15% della superficie coperta.

Infine, sono consentiti interventi di demolizione e ricostruzione di edifici o loro porzioni, con possibilità di aumento fino al 40% della volumetria o superficie lorda esistente. Gli edifici produttivi hanno un tetto più basso: massimo 20% della superficie coperta. In questi casi è ammesso anche l’incremento del numero delle unità immobiliari.