Quali sono i requisiti per il recupero del sottotetto?

Per realizzare una mansarda, la prima cosa da verificare è che il sottotetto abbia i requisiti minimi per essere abitabile.

Spesso ci sono ambienti troppo bassi per essere realmente abitati o sfruttati, come i locali tecnici caratterizzati da punti in cui il tetto tende a coincidere con il solaio.

Come faccio a sapere se il mio sottotetto è abitabile?

Per sapere se il tuo sottotetto è abitabile, devi verificare che rispetti determinati requisiti tecnici e normativi stabiliti dal Regolamento Edilizio Comunale e, più in generale, dalla Legge regionale della tua zona (le norme variano da Regione a Regione).

In particolare, devi rispettare le disposizioni locali e regionali che riguardano le altezze minime degli ambienti abitabili e il rapporto aero-illuminante stabilito dalle norme igienico sanitarie.

Ci sono poi altri requisiti, come:

• la coibentazione: il sottotetto deve essere isolato termicamente
• l’accessibilità: l’accesso deve essere comodo e sicuro, se si tratta di una nuova abitabilità, potrebbero servire anche requisiti antincendio e di sicurezza strutturale.
  
  
  

Progetto per un sottotetto abitabile: altezza minima​ e rapporto aeroilluminante

Se hai in progetto di creare una mansarda, i due parametri più importanti per rendere un sottotetto abitabile sono l’altezza minima e il rapporto aeroilluminante.

Le norme nazionali stabiliscono dei requisiti minimi: l’altezza minima dal pavimento al soffitto deve essere di 2,70 metri per gli ambienti vivibili e di 2,4 metri per i locali di servizio, come bagni, corridoi. Solo le cabine armadio o i ripostigli possono avere altezze inferiori.

Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri però può essere consentita, a causa delle particolari condizioni climatiche e delle tipologie costruttive locali, una deroga alle altezze minime nazionali fino ad arrivare a 2,55 metri per gli ambienti abitabili.

La recente normativa Salva Casa ha introdotto una importante deroga alle altezze minime per le sole stanze oggetto di ristrutturazione: per essere abitabili dai canonici 2.70 m ora sono tollerati anche i 2.40 m, in realtà non si tratta di una vera rivoluzione in quanto la maggior parte delle Leggi regionali per il recupero dei sottotetti permette valori simili o perfino inferiori.

Le Leggi regionali hanno aggiunto un nuovo parametro oltre all’altezza minima: l’altezza media ponderale, che si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima per la superficie relativa.

In molte regioni vi sono poi delle deroghe speciali, non solo per le zone montane, che rendono abitabili, ma anche soffitte molto basse, oppure permettono di alzare il colmo del tetto.

Le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti definiscono non solo altezze minime e medie, ma anche volumetrie e rapporto aero-illuminante del sottotetto da recuperare.

Per quanto riguarda la corretta illuminazione e il giusto riciclo d’aria, il DM 5 luglio 1975 stabilisce a livello nazionale che per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore di luce diurna medio non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

Le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti definiscono altezze minime, volumetrie, rapporto aero-illuminante del sottotetto da recuperare.

Quanto costa richiedere l’abitabilità di un sottotetto?

Il costo per richiedere l’abitabilità di un sottotetto in Italia può variare molto a seconda della situazione, ma possiamo fare una stima indicativa dei principali costi da sostenere.

Il tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) per il sopralluogo, le verifiche, i rilievi, il progetto, le pratiche edilizie e catastali può richiedere da 1.500 a 4.000 euro, in base alla complessità e alla zona.

Se il sottotetto non risulta a norma, potrebbero servire lavori di isolamento termico/acustico, aumento di finestre o lucernari, miglioramento dell’accessibilità (scala, impianti…) o sistemazione impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento).

Il costo indicativo di questi lavori va dai 200 euro per m² per piccoli adeguamenti fino a 1.000 euro per m² per ristrutturazioni più importanti.

Alcuni Comuni chiedono oneri urbanistici per il cambio di destinazione d’uso da sottotetto a abitazione, variano da Comune a Comune (dipende da zona e volumetria), si va dai 50 ai 100 euro per m² (ma anche oltre in zone pregiate).

Infine, ci sono costi burocratici e catastali, ad esempio la SCIA / Permesso di Costruire variano da 200 a 500 euro, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) varia da 100 a 200 euro.

Ad esempio un sottotetto di 50 metri quadri a Verona per le sole pratiche e autorizzazioni può costare dai 3.500 ai 7.000 euro. Con i lavori di adeguamento completo: da 13.500 a oltre 57.000 euro, a seconda della complessità. Ricordiamo comunque che sono ancora attivi vantaggiosi bonus fiscali per i lavori di ristrutturazione che generalmente fanno risparmiare dal 36% fino al 50% dei costi.

Sottotetto non abitabile: requisiti e usi alternativi

Un sottotetto non abitabile è uno spazio interno situato tra l’ultimo solaio dell’abitazione e la copertura, privo dei requisiti necessari per essere considerato un ambiente residenziale. Tuttavia, può essere sfruttato in molti modi utili, nel pieno rispetto delle normative.

Un sottotetto è considerato non abitabile quando non soddisfa almeno uno dei seguenti requisiti:

• altezza media interna insufficiente: in genere inferiore a 2,40 m (come da Salva Casa o da norme regionali per il recupero dei sottotetti).
• illuminazione naturale inadeguata: rapporto aero-illuminante finestra/superficie pavimento inferiore a 1/8 (o al valore previsto dalle norme regionali, in questo caso, però si può ovviare creando una nuova finestra per tetti)
• assenza di isolamento termico o impianti adeguati
• accesso non conforme: scale retrattili o non sicure.
• vincoli urbanistici locali che ne impediscono il cambio di destinazione d’uso.

Un sottotetto non abitabile può comunque diventare un ambiente funzionale se usato come locale accessorio. Può essere utilizzato come deposito o ripostiglio, come guardaroba o cabina armadio, come stanza per gli hobby, come angolo lettura o come locale tecnico per caldaie e impianti.

Come scegliere i lucernari per il sottotetto abitabile

Scegliere i lucernari giusti per un sottotetto abitabile è fondamentale per garantire illuminazione naturale, ventilazione, comfort termico e, innanzitutto, rispetto delle norme edilizie.

In primo luogo i nuovi lucernari devono rispettare il rapporto aeroilluminante richiesto dalle leggi nazionali e locali,

La norma nazionale, come abbiamo già visto, stabilisce un limite minimo aeroilluminante di (1/8) della superficie e un altro valore, il Fmld (fattore medio di luce diurna) del 2%, ma l’applicazione di questo limite non significa che l’ambiente risulti ben illuminato.

Dove possibile, si preferisce optare per valori superiori a quelli minimi, in modo da rendere gli ambienti più vivibili e confortevoli.

La mansarda offre la possibilità di inserire più finestre per tetti, che, favorendo l’entrata di luce zenitale, raddoppiano l’apporto luminoso rispetto a finestre tradizionali.

Per avere una stanza ben illuminata meglio arrivare a un fattore medio di luce diurna del 4/5%.