Sottotetto non abitabile: normativa, utilizzo e sanatoria

Se hai un appartamento con un sottotetto, oppure hai comprato un’abitazione che ne ha uno ma non è abitabile, qui troverai informazioni utili su come ristrutturarlo e creare al suo posto una mansarda a regola d’arte.

Cos’è un sottotetto non abitabile?

Un sottotetto non abitabile è lo spazio compreso tra l’ultimo solaio della casa e la copertura del tetto, che però non può essere usato come stanza in cui vivere perché non rispetta i requisiti minimi di abitabilità stabiliti dal regolamento edilizio. Secondo la normativa italiana, un sottotetto non è abitabile nel caso in cui manchino le caratteristiche fisiche e strutturali per poter essere abitato (mancanza di sufficiente luce, altezze minime insufficienti, ecc.). 

Quando un sottotetto è agibile, ma non abitabile?

E’ possibile che il tuo sottotetto non sia abitabile ma risulti comunque agibile: in questo caso, significa che rispetta i criteri di legge in materia di sicurezza ed igiene, ma ciò deve essere dimostrabile grazie ad un certificato rilasciato dal Comune dove l’immobile è accatastato. Se hai già il certificato di agibilità ma non di abitabilità, il tuo sottotetto può essere usato come lavanderia o stanza armadio, ma non potrai realizzarci una cucina o una camera da letto. 

Come utilizzare un sottotetto non abitabile in modo legale e funzionale?

Nel linguaggio comune si definisce sottotetto o soffitta l’appartamento posto all’ultimo piano, tipicamente è sprovvisto di luce naturale, e viene adibito solo come deposito, non è abitabile e appartiene alla categoria catastale C/2. Può comunque essere utilizzato in modo legale e funzionale come magazzino o locale di deposito (ad esempio dove mette l’albero e le decorazioni di Natale, oggetti ingombranti non utilizzati ma che potrebbero tornare utili, ecc.).

Altezza di un sottotetto non abitabile: cosa dice la legge?

Uno dei principali parametri che devi considerare per valutare l’abitabilità del tuo sottotetto è l’altezza, e cioè la distanza tra pavimento e soffitto. In mansarda l’altezza media deve essere almeno di 2,40 m per i locali principali (camere, soggiorno, cucina abitabile, etc.) e 2,20 m nei comuni montani, mentre deve essere almeno 2,20 m per i locali accessori (bagno, disimpegno, ripostiglio, etc.) riducibile a 2,00 m nei comuni montani;

L’altezza minima deve essere almeno di 1,60 m per i locali principali, riducibile a 1,40 m nei comuni montani e 1,40 m per i locali accessori, riducibile a 1,20 m nei comuni montani.

Queste sono le norme nazionali, ma sulle già citate normative regionali per il recupero dei sottotetti è possibile che vi siano deroghe che facilitino ulteriormente il recupero dei sottotetti bassi per renderli abitabili. Devi quindi verificare i valori stabiliti dalla norma della tua Regione e confrontarla con le altezze del tuo sottotetto. Nel caso la tua soffitta non abbia altezze sufficienti, potrai usarla come deposito oppure, per renderla abitabile, alcune Regioni consentono lavori di sopraelevazione.

Per un esempio di come le soffitte possono essere trasformate in splendidi spazi abitabili, scopri come una giovane coppia ha recuperato una soffitta adibita a deposito, puntando sui colori e sulla luce zenitale.

Quanto dev’essere lo spessore di isolamento di un sottotetto non abitabile?

Lo spessore minimo di isolamento di un sottotetto dipende dalla zona climatica (A–F) e dal materiale usato. La norma di riferimento in Italia fissa dei limiti di trasmittanza (U) per le “coperture verso l’esterno o verso ambienti non climatizzati” (es. il solaio che separa la casa dal sottotetto freddo). Per gli edifici esistenti i limiti più usati sono:

• zona D (es. molte città del Centro, come Roma): U ≤ 0,26 W/m²K
• zona E (es. Milano, Torino): U ≤ 0,22 W/m²K
• zona F (alta montagna): U ≤ 0,20 W/m²K.

Spessori indicativi per solaio di sottotetto non abitabile

Zone non troppo fredde (es. Roma):

• Lana minerale → 14-16 cm
• Polistirolo (EPS) → 13-15 cm
• PIR (schiuma rigida in poliisocianurato molto leggera che isola bene) → 9 cm

Zone fredde (es. Milano):

• Lana minerale → 17-19 cm
• EPS → 16-18 cm
• PIR → 10-11 cm

Zone molto fredde (alta montagna):

• Lana minerale → 19-21 cm
• EPS → 18-19 cm
• PIR → 11 cm.

Quant’è il rapporto aeroilluminante di un sottotetto non abitabile?

I sottotetti non abitabili spesso sono ciechi, senza luce, oppure ne hanno pochissima, inferiore al rapporto aeroilluminante minimo stabilito per Legge. Per trasformare il tuo sottotetto buio in una luminosa mansarda abitabile, dovrai aggiungere delle finestre per tetti. La norma fissa due parametri per la luminosità di una stanza abitabile:

1- Rapporto aeroilluminante: è il rapporto tra la superficie finestrata utile e la superficie del pavimento di una stanza. In sintesi, si calcola la proporzione tra finestre e grandezza dell’ambiente.

2 – Il fattore medio di luce diurna: è definito come il rapporto tra l’illuminamento misurato in un determinato punto all’interno della stanza e l’illuminamento misurato all’esterno disposto su una superficie orizzontale che vede l’intera volta celeste senza ostruzioni in condizioni di cielo aperto. Viene calcolato con appositi software.

La normativa nazionale di riferimento, del 1975 , stabilisce che “per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2 per cento, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento”.

Come per le altezze medie e minime, le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti hanno deroghe anche per quanto riguarda la luminosità minima per rendere abitabile la tua mansarda.

Per creare una mansarda abitabile devi fare dei lavori di ristrutturazione che rispettino i parametri fondamentali stabiliti dalle Leggi regionali per il recupero dei sottotetti come le altezze medie, minime e il rapporto aeroilluminante.

Il sottotetto non abitabile può essere riscaldato?

Un sottotetto non abitabile può anche essere riscaldato, ma nella maggior parte dei casi non conviene. “Non abitabile” significa che non rispetta requisiti come altezza minima, aerazione e illuminazione per poter essere usato come stanza vera e propria. Questo non impedisce di metterci un impianto di riscaldamento, ma farlo non lo trasforma in un locale abitabile dal punto di vista normativo.

Se il sottotetto viene riscaldato, per la normativa sull’efficienza energetica sarà considerato un ambiente climatizzato e deve rispettare gli stessi requisiti di isolamento delle stanze della casa. Per questo motivo la scelta più comune è lasciare il sottotetto non riscaldato e isolare bene il solaio che lo separa dal piano abitato, ottenendo così un comfort migliore e consumi più bassi.

Quali sono le norme su lucernari per un sottotetto non abitabile?

Per un sottotetto non abitabile le norme sui lucernari sono meno restrittive rispetto a quelle di un locale abitabile, perché non c’è l’obbligo di garantire un rapporto minimo di superficie vetrata rispetto alla superficie del pavimento, come invece avviene per le stanze in cui si vive.

In pratica i lucernari in un sottotetto non abitabile si possono installare liberamente, rispettando però le regole edilizie generali del Comune, eventuali vincoli paesaggistici e le prescrizioni di sicurezza, come l’uso di vetri certificati e aperture che non creino rischi di caduta. Servono soprattutto per aerare e illuminare lo spazio, ma non trasformano il locale in abitabile: per quello bisognerebbe rispettare altezze minime, rapporti aeroilluminanti e altre condizioni previste dal regolamento edilizio.

In sostanza, un lucernario in un sottotetto non abitabile è consentito, ma resta un’apertura “di servizio” e non cambia la destinazione d’uso dell’ambiente.

Quando è possibile richiedere la sanatoria del sottotetto non abitabile?

In Italia, la sanatoria di un sottotetto non abitabile è possibile solo in determinate circostanze e dipende molto sia dalla normativa nazionale (Testo Unico dell’Edilizia, DPR 380/2001) sia dalle regole specifiche del Comune o della Regione in cui si trova l’immobile.

La sanatoria serve a regolarizzare opere già realizzate senza titolo edilizio o in difformità da quello rilasciato. Può riguardare sia modifiche strutturali che cambi di destinazione d’uso (es. da sottotetto non abitabile a mansarda abitabile).

Se il sottotetto è già stato trasformato senza permesso in locale abitabile, e oggi rispetta i requisiti urbanistici e igienico-sanitari, si può richiedere sanatoria pagando una sanzione pecuniaria. Se il sottotetto è ancora “non abitabile”, si può richiedere il cambio di destinazione d’uso (da accessorio a residenziale) solo se le condizioni strutturali lo permettono e il PRG/PGT lo consente.

Se non rispetta i requisiti minimi (altezze medie e minime, rapporto aeroilluminante, ecc), non si può ottenere la sanatoria come “abitabile”, ma al massimo lo si può regolarizzare come locale di sgombero, ripostiglio, deposito, ecc.

Quanto costa sanare un sottotetto non abitabile?

Sanare un sottotetto non abitabile in Italia può costare da poche migliaia a decine di migliaia di euro, a seconda della gravità dell’abuso, delle normative locali e degli eventuali lavori necessari per renderlo conforme. In genere bisogna pagare un tecnico (da 500 a 5.000 € a seconda della complessità della pratica) e una sanzione che può partire da circa 516 € e arrivare anche oltre 10.000 € in caso di abusi rilevanti; se il sottotetto deve essere recuperato a fini abitativi, vanno aggiunti i costi dei lavori di adeguamento che possono variare tra 800 e 1.500 €/m², portando in certi casi il totale complessivo, per superfici medio-grandi, anche sopra i 60.000 €.

Sottotetto non abitabile sanzioni in caso di uso improprio

Se un sottotetto non abitabile viene usato come abitazione o comunque in modo difforme da quanto dichiarato nei titoli edilizi, si rischiano sanzioni sia amministrative che, in alcuni casi, penali.

Dal punto di vista edilizio, il Comune può contestare un abuso edilizio per cambio di destinazione d’uso senza permesso, imponendo il pagamento di una sanzione pecuniaria (oblazione) che, in base al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) e ai regolamenti locali, può andare da un minimo di circa 516 € fino a oltre 10.000 €, oppure essere calcolata al metro quadro (spesso 60–150 €/m²).

Nei casi più gravi, se l’uso improprio non è sanabile (per mancanza di requisiti come altezze minime, rapporto aeroilluminante o volumetria), il Comune può ordinare il ripristino dello stato legittimo a spese del proprietario, con la rimozione degli arredi e degli impianti installati. In presenza di false dichiarazioni o opere edilizie abusive, può scattare anche la denuncia penale ai sensi dell’art. 44 del DPR 380/2001.

Legge Salva Casa e recupero sottotetti: come funziona?

Con la Legge “Salva Casa” 105/2024 il recupero dei sottotetti è facilitato grazie alla possibilità di intervenire anche se non si rispettano le distanze minime oggi previste, purché siano mantenute quelle autorizzate all’epoca della costruzione e senza alterare forma o volume originari; viene inoltre ridotta l’altezza minima interna per l’abitabilità da 2,70 m a 2,40 m e si ammette l’uso residenziale di mini-alloggi da 20 m² per una persona o 28 m² per due, fermo restando che l’edificio sia legittimo e che la Regione preveda norme specifiche sul recupero dei sottotetti.

Quando un sottotetto non abitabile va accatastato?

Un sottotetto non abitabile va comunque accatastato quando costituisce parte integrante e pertinenziale di un’unità immobiliare già esistente o quando, per dimensioni e caratteristiche, incide sul valore catastale complessivo dell’immobile.
Se è accessibile (tramite botola, scala retrattile o fissa) ed è stabilmente collegato all’abitazione, va rappresentato in planimetria catastale come locale accessorio non abitabile, anche se non ha i requisiti di altezza e aeroilluminazione per l’uso residenziale.

Se, invece, è chiuso e delimitato (non un semplice sottotetto tecnico ventilato) e ha superfici tali da incidere sulla rendita, il tecnico deve includerlo nella scheda catastale. Se viene usato in modo improprio come abitazione, il Comune può imporne l’accatastamento aggiornato alla categoria coerente con l’uso effettivo, con eventuali sanzioni.

Non va accatastato separatamente se è solo un volume tecnico o vuoto sanitario, inaccessibile e privo di funzione autonoma.