Ampliare una casa crea pertinenza o è restauro?

L’ampliamento di una casa non crea una pertinenza a sé stante, ma deve essere classificato come “ristrutturazione edilizia”: è quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 4139/2018.

Grazie ai Piani Casa in quasi tutte le Regioni Italiane è consentito fare degli ampliamenti, ovviamente salvo eccezioni dovute a eventuali leggi locali più restrittive.
I Piani Casa, sorti con lo scopo di valorizzare il più possibile il patrimonio esistente, puntano a riqualificare le case già esistenti, consentendo di fare degli ampliamenti per sfruttarle meglio ricavando qualche stanza in più. Le ristrutturazioni sono inoltre incentivate grazie alle detrazioni del 50%.

L’ampliamento crea una pertinenza?

I giudici della Corte di Cassazione hanno spiegato che la parte realizzata come ampliamento diventa parte integrante dell’edificio preesistente, cioè lo completa per soddisfare meglio i bisogni cui è destinato. Hanno stabilito che manca l’autonomia rispetto all’edificio principale, che è uno dei requisiti che un manufatto deve possedere per essere considerato pertinenziale.

L’intervento di ampliamento, secondo la Cassazione, si classifica quindi come ristrutturazione edilizia e richiede il permesso di costruire. Questo perché, in base al testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001) si tratta di un lavoro che porta ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che altera la volumetria dell’edificio.

Chi realizza un intervento, ha sottolineato la Cassazione, deve essere consapevole della sua rilevanza e deve verificare quale procedura sia necessario seguire. Come sempre, prima di fare dei lavori importanti come una ristrutturazione con ampliamento, consigliamo di farsi seguire da tecnici esperti.

In base al Testo unico dell’edilizia possono essere considerate come nuove costruzioni solo le pertinenze con un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

Il caso che ha fatto giurisprudenza

Nel caso preso in esame dalla Cassazione, il proprietario di un immobile, che tra l’altro era vincolato ai sensi del Codice dei beni ambientali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004) aveva realizzato un intervento di ampliamento senza permesso. Il Comune aveva rilevato la presenza di un abuso edilizio e imposto il ripristino della situazione preesistente, oltre al pagamento di una multa.

Il proprietario sosteneva invece che si trattasse di un manufatto pertinenziale e che non fosse quindi richiesto il permesso di costruire. In base al Testo unico dell’edilizia, infatti, possono essere considerate come nuove costruzioni solo le pertinenze con un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

I giudici hanno confutato le sue argomentazioni facendo leva sulla qualificazione dell’intervento edilizio. La Cassazione ha stabilito che l’ampliamento è una ristrutturazione edilizia. Infine, trattandosi di un immobile vincolato, la Corte ha evidenziato che non ci fossero dubbi sull’obbligo di ottenere il permesso di costruire prima di procedere con i lavori di ristrutturazione ed ampliamento.

foto autore
Elena Liziero

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