Ecobonus e incentivi ristrutturazioni: come funziona se compri casa da un’impresa

Se acquisti la tua nuova mansarda da un’impresa, puoi usufruire dell’Ecobonus o del Bonus ristrutturazioni per i lavori fatti prima della compravendita? Dipende. Ecco i casi spiegati dall'Agenzia delle Entrate.

Se vuoi acquistare una mansarda o una casa con mansarda da un’impresa che l’ha recentemente ristrutturata, ecco in quali casi puoi usufruire degli incentivi.

Incentivi e acquisto di una casa ristrutturata da un’impresa: il caso

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato il caso di un contribuente che aveva acquistato un appartamento da una impresa. L’azienda edile, nell’ambito della dismissione dell’intero palazzo, aveva fatto dei lavori di riqualificazione delle parti comuni di questo condominio, come la sostituzione della caldaia e la tinteggiatura dei vani scala. Non aveva però chiesto le detrazioni fiscali e il pagamento era stato effettuato con bonifico ordinario.

Poiché i lavori di riqualificazione erano rientrati nella trattativa sulla compravendita, l’acquirente ha quindi chiesto all’Agenzia delle Entrate se fosse possibile per lui usufruire dei bonus per il restauro delle parti comuni.

L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che, in generale, la sostituzione della caldaia rientra tra gli interventi di riqualificazione energetica che possono accedere all’Ecobonus, invece la tinteggiatura delle parti comuni dell’edificio rientra tra i lavori di recupero che danno diritto al Bonus ristrutturazioni. Quindi, per i due diversi lavori, si può accedere ai relativi benefici fiscali dei quali l’impresa non ha usufruito. Ma solo se la società da cui acquisti rispetta dei particolari parametri, che illustriamo nel prossimo paragrafo.

La Legge sugli incentivi prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi di recupero, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita all’acquirente per i rimanenti periodi di imposta.

Ecobonus e Bonus ristrutturazioni nella compravendita: ecco chi ha diritto

L’Agenzia delle Entrate ha quindi spiegato quali sono i requisiti per ottenere le detrazioni non utilizzate se acquisti dall’azienda che ha fatto gli interventi di recupero.

Possono ottenere il Bonus ristrutturazioni i contribuenti assoggettati ad Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato italiano. Nel caso esaminato, la società che aveva effettuato i lavori era è una Sgr costituita sotto forma di S.p.A. che, essendo soggetta all’imposta sul reddito delle società e non all’imposta sul reddito delle persone fisiche, non rientra tra i soggetti ammessi a fruire della detrazione di cui all’art. 16-bis del TUIR. Per questo, l’Agenzia delle Entrate ha concluso che quell’impresa non poteva beneficiare della detrazione fiscale né trasferirla all’acquirente.

Inoltre, le imprese possono usufruire dell’Ecobonus solo per gli interventi di efficientamento energetico fatti sui fabbricati strumentali usati nell’esercizio dell’attività imprenditoriale e non ai beni merce, cioè “beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa”. In sostanza, solo se restaurano la propria sede, non possono usufruire dell’incentivo per beni oggetto di compravendita.

incentivi ristrutturazione

In generale, la detrazione fiscale spetta se l’acquisto riguarda un immobile ad uso abitativo facente parte di un fabbricato interamente ristrutturato (interventi di recupero, restauro o risanamento conservativo ai sensi dell’articolo 3, lettere “c” e “d”, del Dpr 380/2001). Non è invece prevista se la ristrutturazione vede coinvolto un solo appartamento all’interno dello stabile messo in vendita.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi sono compresi anche quelli di demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico nel volume, area di sedime e materiali, a quello preesistente, ad eccezione delle sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica (art.3 del Dpr n. 380/2001).

Altro requisito fondamentale per fruire della detrazione Irpef del 50% per la ristrutturazione è che gli interventi di recupero, restauro o risanamento conservativo dell’intero stabile messo in vendita siano effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

Riassumendo

In breve, puoi ottenere i bonus acquistando direttamente dall’impresa che ha restaurato la tua futura casa o mansarda se:

  • i lavori sono fatti nell’intero condominio
  • l’immobile, se è stato demolito e ricostruito, deve mantenere volume, materiali e posizione
  • l’azienda che vende deve essere assoggettata all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato
  • abiterai nell’immobile: l’Ecobonus è solo per gli utilizzatori degli immobili oggetto degli interventi e non anche ai soggetti che ne fanno commercio (come le aziende edili anche se vendono direttamente)
  • la compravendita deve avvenire entro 18 mesi dal restauro.
foto autore
Elena Liziero

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