Sottotetto abusivo: come sanarlo, leggi e pratiche

Hai un sottotetto che presenta discrepanze rispetto al progetto autorizzato? Per rendere abitabile un sottotetto abusivo è necessario ottenere un titolo abilitativo e rispettare i requisiti normativi acquisendo le dovute autorizzazioni. Puoi quindi trasformare uno spazio esistente non sfruttato o ad esempio destinato a deposito in spazio abitabile senza comportare aumento di volume dell’edificio, attraverso una determinata procedura edilizia che presenteremo nei prossimi paragrafi.

Normative e recupero del sottotetto

Per consentire il recupero del tuo sottotetto è fondamentale che un tecnico realizzi il progetto tenendo conto di vari elementi, come le altezze minime e medie dei locali, il rispetto delle caratteristiche del fabbricato nei confronti dei titoli abilitativi ottenuti, oltre al rilascio dei relativi permessi per i lavori in progetto.

Le principali norme da rispettare per consentire la trasformazione del sottotetto in spazio abitabile sono le seguenti:

• Testo Unico dell’Edilizia (TUE) in riferimento al D.P.R. 380/2001 quale legge madre da rispettare per ottenere i titoli abilitativi
• Norme nazionali come ad esempio quella per i requisiti igienico-sanitari e norme urbanistiche regionali
• Legge Salva Casa in riferimento al D.L. 69/2024 convertito in legge 105/2024 che apporta delle modifiche al TUE, in particolare delle semplificazioni in presenza di determinate condizioni e consente lavori di recupero dei sottotetti anche l’intervento comporta il non rispetto delle distanze minime tra edifici e dai confini, purché siano rispettati i limiti delle distanze all’epoca della realizzazione dell’edificio e non siano state apportate modifiche geometriche del sottotetto; resta fermo quanto apportato dalle leggi regionali più favorevoli
• Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC) in riferimento al D.M. 17/11/2018, riguardo le verifiche strutturali da condurre se l’intervento di recupero del sottotetto lo richiede (modifiche alle strutture portanti, incremento dei carichi, ecc..)
• Pianificazione urbanistica del Comune.

E’ fondamentale che il recupero del sottotetto sia realizzato non solo in presenza di un titolo abilitativo ma anche senza difformità rilevanti nei confronti del progetto autorizzato.

Se l’edificio in cui è collocato il sottotetto è stato realizzato abusivamente, deve essere preventivamente sanato. L’abuso edilizio va considerato nella sua globalità, considerando le conseguenze complessive degli interventi realizzati e verificando che non venga alterato il contesto immobiliare e urbanistico, altrimenti si ricorre all’ordine di demolizione.

Nei prossimi paragrafi presenteremo tre casi a titolo di esempio.

Per poter trasformare un sottotetto da abusivo a sanabile devi ottenere il giusto Permesso di costruire onde evitare conseguenze legali come sanzioni, il dover ripristinare lo stato originario o addirittura sottostare all’ordine di demolizione.

La trasformazione sottotetto in locale abitabile in assenza di Permesso a costruire

Un caso oggetto di accertamento della Corte di Cassazione (ordinanza n.9046 del 1 marzo 2019) riguarda una persona che apporta una modifica della destinazione d’uso del locale sottotetto in unità abitativa con opere edilizie e predisposizioni di impiantistica termo-idraulica, elettrica e televisiva. Il locale si presenta così pavimentato e provvisto di finestre. La Corte di Cassazione si è espressa dichiarando l’intento di rendere abitabile il locale sottotetto, tenuto conto anche del fatto che era collegato al piano sottostante mediante una scala interna con botola. In questo caso, non si può ritenere il locale come volume tecnico con requisiti di abitabilità, nemmeno con un’operazione di tamponamento delle finestre (operazione semplice e reversibile).

Secondo la Corte di Cassazione, in base alla normativa edilizia richiamata da specifici articoli del Testo Unico per l’Edilizia D.P.R 380/2011, in caso di opere interne, interventi di ristrutturazione urbanistica, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo che comportino mutamento di destinazione d’uso tra due categorie funzionalmente autonome, si necessita del preventivo rilascio del Permesso di costruire. Stessa considerazione vale per la destinazione abitativa di un sottotetto, che in base alla destinazione urbanistica doveva avere una funzione di vano tecnico, costituendo un mutamento di destinazione d’uso e conseguente necessità del rilascio preventivo del Permesso a costruire.

Sottotetto abusivo adibito a deposito

In un’altra sentenza, questa volta del TAR del Lazio (sentenza n.34 del 2 gennaio 2025), la persona oggetto della disputa trasforma un sottotetto come spazio praticabile destinato a deposito senza richiedere il Permesso di costruire, costituendo di fatto un nuovo volume dal punto di vista urbanistico che rappresenta una difformità dell’immobile, come rilevato dall’amministrazione comunale che ne ordina la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.

Secondo il ricorrente, il sottotetto rappresenta un volume tecnico perché non ha finestre, non rispetta l’altezza minima da normativa e non ha accessi dall’esterno. Il ricorrente sostiene inoltre che l’intervento non rientri come “nuova costruzione” ma come “ristrutturazione edilizia” e preveda solamente l’applicazione di una sanzione pecuniaria.

Il TAR respinge il ricorso sostenendo che il locale sottotetto non rappresenti un “volume tecnico” come dichiarato dal ricorrente, poiché la trasformazione in spazio praticabile costituisce un “nuovo volume” urbanistico, e quindi l’intervento va autorizzato con Permesso a costruire. Un volume tecnico deve essere fine a sé stesso, strettamente necessario a contenere gli impianti tecnici al servizio dell’edificio e non avere una propria autonomia funzionale. In aggiunta, il TAR sostiene anche che l’intervento di trasformazione del sottotetto si configura in “nuova costruzione” perché ha incrementato il volume urbanistico del fabbricato e non si può sanare con la fiscalizzazione dell’illecito.

Cambio destinazione d’uso da sottotetto ad abitazione

Questo terzo esempio non si riferisce ad una sentenza specifica che ha fatto giurisprudenza ma alla recente normativa detta Salva Casa che rende più veloce le procedure edilizie anche in caso di piccoli abusi sanabili.

Se vuoi trasformare il tuo sottotetto in locale abitativo, prima dell’ingresso della Legge Salva Casa questo cambio di destinazione d’uso era possibile solo con il Permesso di costruire mentre oggi può bastare la semplice SCIA in determinati casi, qualora le opere previste siano consentibili con CILA (ad esempio spostamento di tramezze interne). Bisogna comunque prestare attenzione alle norme locali che possono essere più restrittive.

Essendo la materia molto delicata, qualsiasi sia il tuo caso specifico, ti consigliamo di rivolgerti ad professionisti esperti per effettuare lavori a norma di Legge.

Approfondisci

Decreto Salva Casa per mansarde e sottotetti

Il Decreto Salva-Casa prevede semplificazioni e maggior tolleranza per il recupero di lievi abusi edilizi e difformità, ma bisogna porre massima attenzione alle norme regionali e locali. Ecco cosa prevede.

Articolo scritto con il contributo tecnico dell’Ing. Eris Caon.