Sottotetto condominiale: è un bene comune?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione riprende un orientamento giurisprudenziale consolidato in tema di condominio: la proprietà è definita dai titoli edilizi. Può essere bene comune solo in rare eccezioni. Ecco quali.

La sentenza dell’8 maggio 2017, n. 11184 la Corte di Cassazione civile, sez. II, ha definito una controversia relativa alla natura del sottotetto di un edificio di Milano, stabilendo che quest’ultima è in primo luogo determinata dai titoli edilizi e, solo in difetto di questi ultimi, qualora risulti in concreto – per caratteristiche strutturali e funzionali – è destinata all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Nel caso specifico, si trattava di un sottotetto condominiale.

Questo principio, più volte richiamato dalla Corte di Cassazione, è stato ulteriormente ribadito.

Il caso di Milano

Una volta esclusa la possibilità di ricavare dai titoli edilizi la proprietà del sottotetto milanese, i giudici hanno applicato il criterio sussidiario della destinazione del bene dettato dall’art. 1117, comma 1, n. 1 c.c. (nel testo vigente), ritenendo il sottotetto di proprietà condominiale per il fatto di essere destinato all’uso comune. I giudici hanno dedotto l’uso comune dal fatto che il locale è costituito da un unico spazio comune compreso tra la scala A e quella B, con accesso dalla scala condominiale.

La vicenda specifica oggetto della causa trae origine dai lavori con i quali la proprietaria di un appartamento all’ultimo piano di un condominio milanese occupò una parte del sottotetto del fabbricato, ponendolo in collegamento col proprio appartamento attraverso una scala interna realizzata praticando un’apertura nella soletta del detto sottotetto.

La Corte di Appello di Milano, accogliendo le domande proposte dal condominio, dichiarò la natura condominiale del sottotetto e l’illegittimità delle opere eseguite, condannando alla rimozione delle opere, al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno.

Definizione delle parti comuni di un edificio

L’art. 1117, primo comma, n. 1 cod. civ. nel testo precedente a quello introdotto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 (Riforma del Condominio), specifica che costituiscono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

  • il suolo su cui sorge l’edificio
  • le fondazioni
  • i muri maestri
  • i tetti e i lastrici solari
  • le scale, etc.
  • «e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune».

Quando un sottotetto è condominiale

La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli edilizi.

Quando non c’è alcuna specifica nei titoli, può ritenersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.

Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

foto autore
Elena Liziero

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