Normative per ristrutturare una mansarda: guida completa

La ristrutturazione di una mansarda rappresenta un intervento edilizio significativo che consente di incrementare la superficie abitabile di un immobile, valorizzandone gli spazi interni senza ampliarne la volumetria esterna. La trasformazione di un sottotetto o di un solaio in un locale abitabile è soggetta a varie norme, di seguito si illustrano i principali aspetti normativi e procedurali da considerare in fase di progettazione e realizzazione.

Cambio di destinazione d’uso e conformità urbanistica di un sottotetto

Il primo passo per il recupero del sottotetto è verificarne la destinazione d’uso all’inizio del lavori, in quanto spesso viene classificato come solaio o deposito non abitabile per il Comune. La trasformazione di un sottotetto in mansarda abitabile implica un cambio di destinazione d’uso, ciò richiede la presentazione di un progetto tecnico redatto da un professionista abilitato (ingegnere, architetto o geometra) e l’ottenimento del titolo abilitativo previsto (SCIA o Permesso di Costruire), in conformità al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Il rispetto delle norme locali e dei vincoli urbanistici sono necessari prima di avviare i lavori.

Le altezze minime in mansarda

Uno dei requisiti fondamentali per la trasformazione di una mansarda in locale abitabile riguarda l’altezza interna. La normativa nazionale, in particolare il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, stabilisce che l’altezza media ponderale dell’ambiente deve essere pari o superiore a 2,70 metri, con un minimo di 1,50 metri nelle parti inferiori del sottotetto. La recente Legge 105/2024 nota come Salva Casa ha ridotto a 2,40 metri l’altezza minima per i locali oggetto di ristrutturazione. Ci sono poi le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti che hanno stabilito ciascuna delle proprie deroghe, in genere più permissive nei centri storici e nei comuni montani. Di conseguenza, le verifiche tecniche sul volume utile e la presenza di zone ad altezza ridotta devono sempre essere condotte con attenzione, tenendo conto sia delle normative statali sia di quelle regionali specifiche.

Per creare una mansarda abitabile bisogna rispettare le norme su altezze medie e minime, i parametri di luce e ventilazione, la sicurezza strutturale, le normative antisismiche.

Illuminazione naturale: rapporto aeroilluminante e Fattore medio di Luce Diurna

L’illuminazione naturale rappresenta un elemento essenziale per la vivibilità degli ambienti abitativi e per il rispetto delle normative igienico-sanitarie. La normativa a livello nazionale impone che la superficie finestrata apribile corrisponda almeno a un ottavo della superficie calpestabile dell’ambiente. Anche per questo parametro le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti hanno attuato deroghe più o meno permissive.

A livello nazionale c’è anche un altro parametro da rispettare: si tratta del Fattore medio di Luce Diurna (FmLD) che stabilisce la quantità minima di luce richiesta per rendere abitabile un edificio o una mansarda, non deve essere inferiore al 2% anche se degli studi hanno dimostrato che viene considerato luminoso un ambiente con FmLD superiore al 4%.

Un adeguato apporto di luce naturale è fondamentale non solo per il comfort visivo, ma anche per la salubrità degli spazi interni. Nel caso di mansarde, la soluzione migliore e più usata è quella di creare o ingrandire finestre per tetti o lucernari.

Sicurezza strutturale, normativa antisismica e impianti a norma della mansarda

Le normative tecniche per le costruzioni (NTC 2018) impongono che i lavori di ristrutturazione, soprattutto in zone a rischio sismico, rispettino i criteri di sicurezza strutturale, più o meno rigorosi a seconda che si tratti di interventi locali sulle strutture portanti oppure opere più generalizzate. È quindi necessaria una verifica strutturale preliminare, con analisi della capacità portante dell’edificio e delle sollecitazioni generate dalle modifiche. Qualora necessario, devono essere adottati interventi di adeguamento o miglioramento antisismico per garantire la sicurezza degli occupanti. Parallelamente, se l’edificio è soggetto al rispetto delle disposizioni in materia di prevenzione incendi, dovranno essere adottate idonee vie di fuga e l’uso di materiali resistenti al fuoco.

La mansarda, per essere abitabile, deve inoltre essere dotata di impianti elettrici, idraulici e termici conformi alla normativa vigente (Norme CEI per l’impianto elettrico, UNI e UNI-TS per l’impianto termico, e DM 37/2008 per gli impianti tecnologici). Se ristrutturo una mansarda e la rendo abitabile significa che rientra nel volume riscaldato dell’edificio. Questo comporta l’applicazione delle norme sull’efficienza energetica, come ad esempio il rispetto dei requisiti minimi di isolamento termico (trasmittanza termica delle pareti, copertura e solai). Solo in caso di ristrutturazioni rilevanti vige l’obbligo di di installazione di fonti rinnovabili negli edifici, come stabilito dal D.lgs. 28/2011 con successive modifiche e aggiornamenti.

Agevolazioni fiscali e incentivi per recuperare un sottotetto

Gli interventi di ristrutturazione di una mansarda possono beneficiare di diverse agevolazioni fiscali. Il Bonus Ristrutturazioni riguarda i lavori di manutenzione straordinaria (ordinaria solo per zone comuni condominiali), restauro e risanamento conservativo, e ha un massimale di 96.000 euro.

L’Ecobonus è un’agevolazione per la riqualificazione energetica, ha massimali di detrazione diversi a seconda del tipo di lavori, ad esempio per la sostituzione di finestre è di 60.000 euro, per lavori di riqualificazione globale la spesa massima detraibile è di 100.000 euro.

Il Sismabonus è un bonus attivo in caso di adeguamenti antisismici con un massimale di spesa pari a 96.000 euro. Tutti e tre i Bonus vengono erogati sotto forma di detrazione Irpef del 50% per le abitazioni principali e del 36% per le seconde case, corrisposta in 10 rate annuali di pari importo (fino al 2024 erano 5 rate per il Sismabonus). È fondamentale che le spese siano documentate e che gli interventi rispettino i requisiti tecnici previsti per poter usufruire delle detrazioni fiscali, che rappresentano un’importante opportunità per ridurre l’onere economico dell’intervento.

C’è inoltre il Bonus barriere architettoniche, detrazione Irpef del 75 % sulle spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025 per eliminare ostacoli architettonici al fine di migliorare la mobilità interna ed esterna delle persone con disabilità (ascensori, rampe, servoscala, etc).

Chi ha un reddito familiare oltre i 75 mila euro di reddito, come previsto dalla stessa Legge di Bilancio, ha un ammontare massimo di spesa detraibile annuale di 14 mila euro, se si superano i 100 mila euro, si scende a 8.000 euro di tetto). Inoltre la spesa massima detraibile per redditi over 75 mila euro va moltiplicata per un coefficiente familiare che dipende dal numero di figli a carico e dalla eventuali presenza di disabili.

Sia per guidarti nella scelta degli incentivi più vantaggiosi per il tuo caso specifico, sia per assicurarti che i lavori siano fatti a regola d’arte, ti consigliamo di avvalerti di professionisti qualificati e aggiornati sulle normative vigenti per condurre l’intervento di ristrutturazione in piena conformità.