Vendere un sottotetto non abitabile: norme di accatastamento

Ecco quali sono le leggi sull'accatastamento da rispettare prima di vendere o acquistare casa nel caso in cui ci sia un sottotetto non abitabile.

Vuoi vendere o acquistare un sottotetto? Prima devi informarti se è accatastato o meno.

Che cos’è l’accatastamento?

L’accatastamento è una pratica catastale che deve essere fatta quando finiscono i lavori di nuova costruzione di un immobile, ma è obbligatoria anche quando si svolgono lavori di una certa importanza su un’unità già esistente, con variazioni che comportino una modifica della rendita catastale (come la trasformazione di un sottotetto in una mansarda).

Quali sono le norme di accatastamento per i sottotetti?

I sottotetti fanno parte della categoria catastale C2 insieme ai magazzini, locali di deposito, fienili, locali di sgombero, come cantine, solai, ecc.

Le norme di questa categoria sono state recentemente modificate, nel 2016. Fino ad allora i locali considerati come vani accessori venivano inseriti nella stessa planimetria catastale.

La nuova norma 2E/2016 dell’Agenzia delle Entrate prevede che i vani accessori come i sottotetti debbano ora essere accatastati separatamente rispetto all’unità immobiliare principale.
Con questa nuova norma il sottotetto non è più un vano accessorio ma un vano principale.

Come puoi verificare se un sottotetto è accatastato o meno?

La verifica di tutti gli immobili censiti in Catasto prima del 2016 può essere fatta solo con la planimetria catastale. Con la vecchia Legge, nella mappa cartografica venivano inseriti:

  • l’unità principale (la casa)
  • i vani accessori (cantina, sottotetto, posto auto, giardino).

Dal 2016, con la nuova norma, l’Agenzia delle Entrate ha definito che ogni vano, principale o accessorio, indipendentemente dalla destinazione d’uso, deve essere identificato catastalmente. Ad ogni unità deve essere attribuito un identificativo catastale e deve essere censita all’interno della categoria catastale C/2.

L’identificativo catastale consente ora di verificare la destinazione d’uso del sottotetto con una semplice visura catastale.

Come vendere il sottotetto se non è abitabile

Se ci sono abusi edilizi non può essere fatto l’atto di compravendita. A fare da controllore non è il notaio ma il venditore il quale, avendo conseguenze penali in caso di dichiarazioni false, si assume la responsabilità nel dichiarare che l’immobile oggetto di compravendita è conforme alle norme urbanistiche.

cucina

Il sottotetto è un locale che può essere adibito unicamente a deposito e non è abitabile. Devi quindi fare attenzione: qualunque intervento abbia modificato la destinazione da deposito, lavanderia o stenditoio ad abitazione con camera da letto, cucina o bagno, senza accatastamento e senza cambiamento di destinazione d’uso, è da considerarsi abusivo.

L'importante è che alla stipula dell’atto di compravendita sia rispettata la destinazione d’uso attuale del sottotetto.

Se il sottotetto non è accatastato, cosa fare?

In questo caso devi affidarti ad un tecnico che ha il compito di scoprire principalmente se vi sono degli abusi o meno in funzione della destinazione d’uso e secondo il progetto già autorizzato. In dettaglio, deve:

  • analizzare il regolamento urbanistico comunale su altezze e destinazioni d’uso dei sottotetti
  • fare il rilievo del sottotetto, verificando se le misure attuali corrispondono a quanto dichiarato nei documenti depositati in Comune (quindi se vi è la presenza di un abuso da ripristinare, e se le caratteristiche sono tali da renderlo abitabile)
  • accertare se è possibile aumentare la volumetria totale della casa per rendere abitabile il sottotetto (i Piani Casa consentono un aumento di cubatura in quasi tutta Italia per recuperare anche i sottotetti)
  • fare l’accatastamento.

È possibile vendere casa se il sottotetto non è abitabile?

Sì. Se il sottotetto è un locale ad uso deposito, quindi effettivamente non abitabile. L’importante è che  alla stipula dell’atto sia rispettata la destinazione d’uso. Attenzione, però, se il venditore non dichiara che sono stati eseguiti lavori che hanno modificato la destinazione iniziale, dovrà demolirli e ripristinare lo stato iniziale del sottotetto prima della compravendita.

Devi quindi fare attenzione prima di acquistare un sottotetto: il valore immobiliare viene infatti molto diminuito se ci sono abusi edilizi, i quali rappresentano un costo aggiuntivo che il venditore o l’acquirente dovranno sostenere per le opere di demolizione e ripristino.

Qual è la differenza tra sottotetto e mansarda?

Il sottotetto può essere usato solo come deposito, lavanderia o stenditoio. A livello architettonico il sottotetto è lo spazio compreso tra il solaio di copertura del fabbricato ed il tetto, a una o più falde. Il sottotetto è generalmente senza finestre. Inoltre ha una limitata calpestabilità, la portata di carico può non essere adatta all’abitabilità.

La mansarda è invece progettata per una destinazione abitativa. Le norme sull’altezza media e minima variano a livello normativo regionale. Il rapporto tra la superficie totale della mansarda e le superfici finestrate non deve essere inferiore a un ottavo in modo da garantire luminosità e ricambio d’aria (anche in questo caso si sono delle variazioni normative a livello regionale). Studi dimostrano che una maggiore luminosità naturale (ottenuta grazie a finestre per tetti) non solo ingrandisce otticamente gli spazi ma aumenta il benessere delle persone che vivono in mansarda.

foto autore
Elena Liziero

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