Mansarda a norma: ecco cosa prevedono le regole nazionali e locali

Rendere abitabile un sottotetto è molto vantaggioso, crei una bellissima e accogliente stanza in più; l’importante è seguire le normative locali e nazionali e fare i lavori a regola d’arte.

Ecco tutte le norme che devi tener presente per trasformare il tuo sottotetto in un nuovo appartamento o una stanza in più della tua casa, comoda, luminosa e confortevole.

Leggi nazionali per il recupero dei sottotetti

Analizziamo innanzitutto quali sono le normative di riferimento a livello nazionale.

Le altezze minime dei sottotetti

Il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 stabilisce per un’altezza minima abitabile di 2,7 metri che si riduce a 2,4 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli. Lo stesso Decreto storico prevede riduzioni di altezza ad m. 2,55 per i comuni montani al di sopra dei m. 1000.

Il Decreto del 26 giugno 2015 ha stabilito che l’altezza si può ridurre a m. 2,60 nel caso di ristrutturazioni importanti per installazione di impianti termici dotati di pannelli radianti a pavimento o a soffitto e nel caso di intervento di isolamento dall’interno.

La più recente Legge 105 del 2024 detta Salva Casa ha introdotto rilevanti novità nei requisiti igienico sanitari, tra le quali l’altezza minima abitabile per stanze ristrutturate che è stata ridotta a 2,40 m rispetto ai canonici 2,70 m che, invece, restano ancora in vigore per le abitazioni nuove. Il Salva Casa ha poi introdotto la tolleranza al 2% delle norme igienico sanitarie, comprese le altezze interne. In sostanza l’altezza minima dei vani abitabili, come da storico Decreto Ministeriale del 1975 passa dai 2,70 m ai 2,65 metri, mentre la nuova altezza minima per vani ristrutturati abitabili passa dai 2,40 m alla soglia di tollerabilità dei 2,35 m.

La luminosità richiesta per rendere abitabile un sottotetto

Per quanto riguarda la luminosità, il già citato Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 stabilisce a livello nazionale che “per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore di luce diurna medio non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento”. Generalmente i sottotetti sono ciechi o poco luminosi, per renderli abitabili l’ideale è creare una o più finestre per tetti VELUX allineate.

Leggi regionali per il recupero dei sottotetti

Accanto alla normativa nazionale, ci sono delle normative che variano a livello ragionale.

Le Regioni hanno, infatti, delle normative che consentono il recupero dei sottotetti per renderli mansarde abitabili. Ciascuna Regione, in sostanza, stabilisce altezze medie e minime diverse, e anche valori diversi di rapporto aeroilluminante (luminosità raggiunta grazie alle finestre) rispetto ai valori nazionali. Tutte le Regioni prevedono la possibilità di aprire finestre per tetti e lucernai per illuminare i locali con luce solare (ma in alcuni casi sotto particolari prescrizioni).

Spesso nelle zone montane sono consentite altezze medie e minime inferiori. Alcune Regioni, inoltre, consentono di fare dei lavori per innalzare il livello del colmo per poter raggiungere l’altezza minima abitabile, come Liguria e Lazio.

Altre Regioni, come Calabria, Puglia, Emilia Romagna e Molise, per recuperare in altezza consentono di abbassare il solaio del sottotetto, ma solo se quest’operazione non riduce l’altezza dell’ultimo piano inferiore a quella standard.

Prima di procedere con i lavori di recupero, informati presso l’ufficio tecnico comunale oppure chiedi una consulenza ad un professionista per capire nel tuo caso specifico quali sono le norme alle quali devi fare riferimento

Leggi e piani regolatori comunali e ristrutturazione del sottotetto

Prima di iniziare i lavori per creare una nuova mansarda dovrai verificare che cosa prevede il Piano Regolatore – o lo strumento edilizio locale che regola le costruzioni – del Comune in cui si trova il sottotetto. Alcune regole comunali richiedono ad esempio una superficie minima al di sotto della quale non sono ammesse mansarde abitabili. Altri Comuni non consentono di creare una nuova unità immobiliare a sé stante (ovvero una mansarda da vendere o utilizzare come appartamento singolo) ma permettono di usare il sottotetto solo come nuova stanza in più dell’immobile sottostante.

Leggi sulle linee vita dei tetti

In alcune Regioni italiane, infine, vi sono delle norme che obbligano a realizzare delle linee vita e di accesso e movimentazione sul tetto, sia piano che inclinato, per garantire maggiore sicurezza per i lavori di manutenzione del tetto e/o di pannelli solari o fotovoltaici.
Ti consigliamo quindi di verificare la presenza o meno di questa norma nella tua zona.

Gli incentivi fiscali per la ristrutturazione del sottotetto

Anche quest’anno sono previsti incentivi fiscali per la ristrutturazione del sottotetto. Il Bonus ristrutturazioni dal 2025 ha due percentuali: del 50% per i lavori nelle prime case e del 36% per le altre abitazioni. Le stesse percentuali sono previste anche l’Ecobonus classico, che incentiva tutti i lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche al 50% per le prime case e al 36% per le seconde case. Entrambi questi Bonus prevedono per la sostituzione delle finestre una detrazione Irpef che verrà corrisposta ratealmente in 10 anni.

Potrai quindi ricavare nuovo spazio da vivere, dare più valore alla tua casa e risparmiare grazie agli incentivi.