La proprietà di un sottotetto in condominio

Quand'è che un sottotetto è proprietà comune del condominio e quando invece di chi abita all'ultimo piano? Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce questo importante quesito.

Quali sono le caratteristiche di un sottotetto per essere considerato condominiale e quando invece è pertinenziale all’appartamento dell’ultimo piano?

Una recente e autorevole risposta arriva dalla Corte di Cassazione che, lo scorso 17 gennaio, nell’ordinanza 1245-2019, ha determinato che per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, quando non è specificato nei documenti ufficiali, si deve fare riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, ovvero:

  • quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c. ovvero è di proprietà condominiale;
  • quando il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di quell’appartamento.
Per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza di un documento che lo specifichi, saranno da valutare le sue caratteristiche strutturali e funzionali (se sono potenzialmente utili a tutti i condomini).


Sottotetto condominiale, il caso che ha fatto giurisprudenza

La Corte d’Appello di Catania, nella sentenza del 3.11.2017, aveva rigettato l’appello proposto da alcuni condomini contro la decisione di primo grado (Tribunale di Catania n. 2305/2014) che, nel giudizio contro di essi da parte dei costruttori del sottotetto, aveva dichiarato la natura comune di un sottotetto. Per giungere a tale conclusione la Corte ha accertato, in base ai rilievi della perizia, che quel sottotetto era oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio nell’interesse comune.
Pur non essendoci nessuna specifica nel titolo edilizio, si è adottata la presunzione di condominialità, come affermato anche dal primo giudice.

La Cassazione osserva che il giudice ha accertato che il locale in questione non assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità gli appartamenti dell’ultimo piano. Il locale oggetto della disputa è in teoria utilizzabile come vano autonomo (mq 280) cui si accede dalle scale condominiali, seppur non a destinazione abitativa data l’altezza, precisando che le vasche di raccolta idrica con relativo motorino rinvenute durante il sopralluogo dal consulente tecnico di parte (CTU), a prescindere dalla loro successiva rimozione, avevano una oggettiva destinazione (anche solo potenziale) all’uso comune o all’esercizio di interesse comune.

Il ricorso, quindi, è stato ritenuto inammissibile. Anche se effettivamente un sottotetto non è utilizzato da tutti i condomini ma ha le caratteristiche potenziali per essere tale, se non vi è un titolo che lo dimostri, non può diventare ad uso esclusivo e privato. Se stai valutando di acquistare un appartamento all’ultimo piano con sottotetto da restaurare, è fondamentale assicurarti che nei titoli edilizi sia specificata la proprietà, per evitare spiacevoli futuri contenziosi.

foto autore
Elena Liziero

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