Come funziona la sanatoria per il recupero del sottotetto?

Nel caso in cui il tuo sottotetto non rispetti le norme di abitabilità, ecco cosa puoi fare per regolarizzarlo:

• Condono: si tratta di un atto col quale si regolarizza anche ciò che non potrebbe essere regolarizzato. Ha una durata temporale limitata. In Italia ce ne sono stati tre. Attualmente è in vigore la norma conosciuta come Salva Casa che per certi aspetti regolarizza piccole irregolarità edilizie (come verande, finestre, soppalchi non autorizzati), facilitando la sanatoria di abusi formali e minori, soprattutto nelle prime case.
• Sanatoria edilizia: la sanatoria è un atto attraverso il quale si regolarizza un abuso, cioè un’opera edilizia svolta senza i dovuti permessi di costruire, ma che secondo la Legge è accettabile se rispetta opportuni criteri da essa previsti.

Quali sono i requisiti per il recupero del sottotetto a norme di legge?

Il recupero del sottotetto a fini abitativi è disciplinato localmente dalle Leggi regionali per il recupero dei sottotetti, ma esistono alcuni requisiti stabiliti dalla legge nazionale.

Uno dei requisiti per il recupero del sottotetto riguarda l’altezza media interna del sottotetto. Nella maggior parte delle regioni italiane, questa altezza deve essere almeno di 2,40 metri per i locali abitabili e 2,20 metri per i corridoi o i servizi. Tuttavia, alcune regioni consentono deroghe in zone montane, o in presenza di edifici esistenti nei centri storici. Oltre all’altezza, le norme fissano un minimo rapporto aero-illuminante ( il rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre, a livello nazionale è 1/8 con deroghe presenti in alcune regioni). Questo porta ad una sufficiente quantità di luce e ventilazione naturale e in termini pratici si risolve con la presenza / aggiunta di finestre o lucernari adeguati alla superficie del sottotetto.

Altro elemento fondamentale è la conformità urbanistica dell’immobile: il sottotetto da recuperare deve essere parte di un edificio regolarmente autorizzato, non soggetto a vincoli paesaggistici o storici che ne impediscano la modifica. È inoltre necessario che l’intervento sia compatibile con gli strumenti urbanistici comunali, come il piano regolatore e il regolamento edilizio locale.

Inoltre, per poter essere adibito ad abitazione, il sottotetto deve rispettare le normative in materia di isolamento termico e acustico, essere dotato di impianti a norma e garantire la sicurezza strutturale e l’accessibilità.

È sempre consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato per verificare la fattibilità dell’intervento e presentare l’eventuale richiesta al Comune, tramite una pratica edilizia come la SCIA o il Permesso di Costruire, a seconda della complessità del progetto.

Come sanare un sottotetto non abitabile

Sanare un sottotetto non abitabile significa regolarizzare la sua destinazione d’uso, trasformandolo legalmente in spazio abitativo. La sanatoria è disciplinata dall’art.36 del dpr 380/2001, che prevede un procedimento a domanda di parte, anche se alcune Regioni hanno esteso la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) anche alla sanatoria edilizia, o accertamento di conformità, come strumento di semplificazione.

Il primo luogo devi verificare se il sottotetto è conforme agli strumenti urbanistici del Comune, ovvero se il piano regolatore consente il recupero abitativo in quella zona. Se la normativa lo permette, devi accertare che siano rispettati i requisiti tecnici richiesti dalla Legge, come l’altezza minima interna, l’illuminazione naturale sufficiente, la ventilazione e l’isolamento termico.

A quel punto, devi rivolgerti a un tecnico abilitato per redigere un progetto di sanatoria e presentarlo al Comune, generalmente tramite una SCIA o una richiesta di Permesso di Costruire in sanatoria, a seconda della gravità dell’abuso. Il Comune valuterà la richiesta e, se tutto è conforme, potrà concedere la sanatoria, previo pagamento di sanzioni pecuniarie e oneri concessori.

Se sei proprietario di un immobile o mansarda che ha degli abusi edilizi commessi a seguito di interventi realizzati in assenza o in difformità dal permesso di costruire e dalla “SCIA alternativa”, per ottenere il permesso in sanatoria è comunque necessario che gli interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente.

In presenza di un abuso edilizio, puoi redige un progetto di sanatoria tramite una Scia o un Permesso di Costruire in sanatoria. Chiedi la consulenza di un professionista che ti segua in queste delicate pratiche.

Come ottenere l’abitabilità di un sottotetto?

Per ottenere l’abitabilità di un sottotetto dopo una sanatoria, è necessario dimostrare che lo spazio ora rispetta tutti i requisiti previsti per l’uso abitativo.

Una volta conclusa la procedura di sanatoria edilizia e regolarizzata la trasformazione del sottotetto, il tecnico incaricato deve presentare al Comune una richiesta di certificato di agibilità, allegando tutta la documentazione tecnica necessaria. Questa comprende la conformità degli impianti, la certificazione energetica, le relazioni sull’isolamento termico e acustico, oltre alla verifica dei requisiti igienico-sanitari come l’altezza minima, l’illuminazione naturale e la ventilazione.

Dopo i controlli, se tutto è in regola, il Comune rilascia l’abitabilità, che ufficializza l’uso abitativo del sottotetto.

Quanto costa regolarizzare un sottotetto non abitabile?

Il costo per regolarizzare un sottotetto non abitabile può variare molto in base alla situazione specifica, ma si compone sempre dello stesso tipo di spese.

Ci sono i compensi per il tecnico incaricato di redigere il progetto di sanatoria e seguire la pratica, che possono oscillare da 2.000 a 5.000 euro, a seconda della complessità dell’intervento. A questi si aggiungono gli oneri di urbanizzazione e le sanzioni previste dalla sanatoria, che possono partire da poche migliaia di euro e superare anche i 10.000 se l’abuso è rilevante.

Infine, bisogna considerare eventuali costi di adeguamento degli impianti, isolamento o lavori murari necessari per rispettare i requisiti di abitabilità. La spesa complessiva può variare da circa 7.000 euro fino a oltre 20.000 euro, a seconda dei casi.

Sottotetto non a norma: quali sono le nuove regole previste dalla Legge Salva Casa?

La Legge Salva Casa (Legge n. 105/2024, convertendo il DL n. 69/2024) ha introdotto novità importanti per il recupero dei sottotetti, semplificando alcune norme ma sempre nel rispetto delle Leggi regionali.

Ora è possibile trasformare un sottotetto in abitabile anche se non si rispettano le distanze minime attuali tra edifici e confini. Questo avviene però solo se si mantengono i limiti originari validi al momento della costruzione, senza modificare la superficie o la forma del sottotetto, e senza superare l’altezza massima consentita dal titolo edilizio originario.

Il Salva Casa ha abbassato i parametri di abitabilità, rendendo più semplice ottenere l’agibilità: le altezze minime per i locali oggetto di ristrutturazione passano da 2,70 m a 2,40 m. Inoltre si riducono le superfici minime per i piccoli locali (valori applicabili anche ai sottotetti): nei monolocali la superficie minima passa da 28 m² a 20 m², servizi inclusi, i bilocali possono ora avere almeno 28 m² invece dei precedenti 38 m², e si riducono le superfici minime per i piccoli monolocali/bilocali.

Il Salva Casa rappresenta una deroga condizionata e semplificata, non un condono indiscriminato: facilita il recupero abitativo dei sottotetti già esistenti per lievi difformità, purché il sottotetto non cambi forma, grandezza o altezza rispetto al progetto originale, e previa compatibilità con le Leggi regionali.