Il tuo sottotetto è abusivo? Cosa prevede la legge

— Leggi un articolo con le novità normative “Sottotetto abusivo: come sanarlo, leggi e pratiche” —

Fin dagli anni ’70 molti edifici sono stati costruiti con sottotetti che avevano altezze medie inferiori a 2,70m, altezza minima abitabile secondo il DL del 5 luglio del 1975. Non potendo essere considerati spazi abitabili, questi volumi non erano sottoposti ad oneri di urbanizzazione e quindi vi era un sensibile risparmio.

Ma, negli anni successivi, molti di questi sottotetti sono stati arredati come veri e propri appartamenti, diventando abusivi.

Quando un sottotetto è considerato abusivo

Un sottotetto viene considerato abusivo se vengono fatti lavori edili che ne modificano la destinazione d’uso da locale non abitabile (come uso deposito o lavanderia) ad abitabile, senza aver ottenuto i permessi necessari del Comune. In dettaglio, l’abuso si configura se mancano le autorizzazioni per l’aumento di volumetria o per la trasformazione in un locale di soggiorno, nel caso sia in contrasto con la normativa edilizia o con il progetto originale autorizzato.

Sanare gli abusi edilizi: cosa dice il DPR 380/2001

Il tema degli abusi edilizi e della loro possibile regolarizzazione è regolato dal DPR 380/2001, meglio conosciuto come Testo Unico dell’Edilizia. Questa norma stabilisce in quali casi un’opera realizzata senza i necessari titoli autorizzativi può essere “sanata” e quando invece non c’è alcuna possibilità di regolarizzazione.

In primo luogo è importante chiarire che non tutti gli abusi sono uguali. Esistono gli abusi “formali”, lavori realizzati senza permesso o con un titolo errato, ma che rispettano le regole urbanistiche ed edilizie: in presenza delle giuste condizioni, possono essere regolarizzati.

Gli abusi “sostanziali”, cioè quegli interventi che violano apertamente la pianificazione del territorio, i vincoli ambientali o paesaggistici o le norme edilizie stesse, non sono sanabili: l’opera deve essere rimossa e lo stato dei luoghi ripristinato.

Il DPR 380/2001 prevede due principali strumenti per sanare gli abusi edilizi. Il primo è l’accertamento di conformità, disciplinato dall’articolo 36, che consente di ottenere un permesso di costruire o una SCIA in sanatoria. Tale strumento è possibile solo se l’opera risulta conforme alle norme urbanistiche sia al momento della sua realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria. Questa condizione viene chiamata “doppia conformità”, a ciò si aggiunge il pagamento di una sanzione pecuniaria, che si somma agli eventuali oneri di urbanizzazione.

Un altro strumento è la SCIA in sanatoria, prevista dall’articolo 37, che riguarda gli interventi minori soggetti appunto a Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Anche in questo caso vale il principio della doppia conformità, ma la sanzione è generalmente più contenuta.

Storicamente, in Italia, ci sono stati anche dei condoni edilizi straordinari. I condoni, che in passato sono stati previsti da leggi speciali (nel 1985, nel 1994 e nel 2003), hanno permesso di regolarizzare situazioni non conformi alle regole urbanistiche in vigore, purché fosse stata presentata domanda entro i termini stabiliti.

Da sempre, il D.P.R. 380/2001 rappresenta la guida normativa per gestire gli abusi edilizi, ma la recente Legge Salva Casa 105/2024 ha reso più agevole la regolarizzazione di piccoli abusi. Non si tratta di un nuovo condono edilizio: il Salva Casa non copre le “gravi” situazioni realizzate senza alcun titolo, né in violazione delle norme urbanistiche o ambientali. Il Salva Casa, supera il concetto di doppia conformità e introduce strumenti semplificati per molti casi specifici – come difformità parziali o variazioni essenziali.

Per accertare l’abuso e sanarlo a norma di Legge, essendo la materia molto delicata, è tassativo che ti avvalga della consulenza di un professionista esperto che analizzi a fondo il tuo caso per trovare la soluzione giusta per te.

Le caratteristiche minime per rendere abitabile un sottotetto

Dopo aver appurato con un professionista esperto in che modo puoi sanare il sottotetto, ecco le norme alle quali deve sottostare.

Ci sono tutta una serie di caratteristiche richieste per recuperare sottotetto e trasformarlo in stanza abitabile.

Per quanto riguarda altezze medie e minime, esiste una normativa nazionale che regola alcuni parametri minimi:

• altezza minima dal pavimento: 2,7 metri per i locali ad uso soggiorno e 2,4 metri per i locali di servizio, come bagni, corridoi, ecc. Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri.
• se nel locale esistono altezze inferiori: vanno chiuse ad armadio o ripostiglio.

Le leggi regionali per il recupero dei sottotetti hanno successivamente modificato la normativa nazionale e fissato due parametri: l’altezza minima e l’altezza media ponderale.

Questi parametri variano (anche molto) da Regione a Regione, alcune di esse, infatti, consentono altezze medie e minime molto inferiori ai valori nazionali.

Molte Regioni consentono inoltre altezze medie più basse se il sottotetto da rendere abitabile si trova in Comuni classificati come montani, semimontani o che si trovano oltre una certa altitudine. Le leggi di alcune Regioni riservano inoltre ai Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare su un sottotetto e in quali zone possono essere fatti.

Illuminazione e aerazione: cosa prevede la normativa

La normativa nazionale (Decreto Ministeriale 5 luglio 1975) stabilisce un Fattore Medio di Luce Diurna non inferiore al 2% e una superficie apribile non inferiore a 1/8 della superficie calpestabile.

Entrambi i fattori determinano il rapporto aeroilluminante, che deve assicurare due condizioni: luce e ricambio d’aria sufficiente all’interno dei locali.

Per ogni tipologia di abitazione il rapporto aeroilluminante (ovvero il rapporto tra la superficie del pavimento e quella della finestre) non deve essere inferiore a 1/8. Anche in questo caso, le Leggi regionali possono variare anche tanto dalla norma italiana.

Per quanto riguarda il Fattore Medio di Luce Diurna, alcuni studi hanno dimostrato che un fattore di luce diurna medio del 5% garantisce un comfort visivo ideale e anche maggiore risparmio energetico.

Per ottenere un fattore di luce diurna maggiore è indispensabile valutare l’orientamento della casa, il posizionamento delle finestre e la loro quantità. Le finestre per tetti, rispetto alle tradizionali finestre verticali, fanno entrare in casa una quantità di luce naturale maggiore.

Norme regionali: cosa cambia da una zona all’altra

Quando si parla di sottotetti o mansarde realizzati senza titolo edilizio, oltre alle regole generali fissate dal DPR 380/2001 e dal recente Salva Casa, bisogna tenere presente che le Regioni hanno competenza concorrente in materia edilizia. Questo significa che ciascuna può introdurre norme particolari, soprattutto sul recupero abitativo dei sottotetti, e che ciò che è sanabile in una zona può non esserlo in un’altra.

Molte Regioni, già dagli anni ’90, hanno emanato proprie leggi per incentivare il recupero dei sottotetti ai fini abitativi. Queste leggi stabiliscono condizioni precise: ad esempio l’altezza minima interna (spesso intorno a 2,40 m per i locali principali, con deroghe per corridoi e bagni), la percentuale di superficie illuminata e ventilata, e i rapporti aero-illuminanti. In Lombardia, per esempio, il recupero dei sottotetti è stato promosso come misura di rigenerazione urbana, con regole specifiche su altezze e volumi; in Piemonte è stata introdotta la possibilità di recuperare anche i sottotetti in aree agricole, mentre in Toscana si è data più attenzione al rispetto del paesaggio e delle volumetrie originarie.

Un sottotetto abusivo, quindi, in alcune Regioni può essere più facilmente sanato se rientra nelle previsioni della legge locale, mentre in altre può risultare non regolarizzabile. Le differenze riguardano anche gli oneri: ci sono territori che prevedono contributi ridotti per favorire il recupero abitativo, altri invece richiedono il pagamento integrale degli oneri di urbanizzazione come se fosse una nuova costruzione.

Un’altra variabile importante è la presenza di vincoli paesaggistici o ambientali. In zone montane o in Comuni con forte tutela del centro storico, le Regioni e i Comuni tendono a essere molto più restrittivi, richiedendo autorizzazioni paesaggistiche aggiuntive o addirittura vietando il cambio di destinazione d’uso dei sottotetti.

Ad esempio, un proprietario che ha realizzato una mansarda senza titolo in Lombardia potrebbe avere la possibilità di sanarla grazie a una normativa regionale più favorevole, mentre lo stesso intervento in un Comune toscano sottoposto a vincoli paesaggistici rischierebbe di essere non sanabile.

Tra tante normative a più livelli da tenere presente, c’è una buona notizia, i lavori di recupero di un sottotetto possono rientrare nelle detrazioni fiscali.