Differenza tra ristrutturazione e restauro

Il cambio di destinazione d’uso è un intervento di restauro o una ristrutturazione edilizia? Quale titolo abilitativo è necessario? A queste domande ha risposto la Cassazione con la sentenza 38611/2019.

Ristrutturazione: quando è restauro e quando risanamento conservativo?

A chiarire il dubbio è la Corte di Cassazione che si è espressa in un caso che ha fatto giurisprudenza. Il caso riguarda un cambio di destinazione d’uso da residenziale a turistico-ricettivo di un edificio che risale al Settecento. Il cambio di destinazione era stato fatto insieme ad una serie di opere di nuova costruzione e ristrutturazione, come la realizzazione di un pavimento al posto di un giardino all’italiana e alla creazione di una sala termale, di fontane e parcheggi. Questi lavori si erano svolti senza permesso di costruire o sulla base di autorizzazioni non valide.

Per queste ragioni, il Giudice per le indagini preliminari aveva disposto il sequestro preventivo dell’immobile.
Il Tribunale ordinario aveva però annullato il provvedimento di sequestro perché ha ritenuto che gli interventi non avessero comportato né la trasformazione dell’edificio, né lo stravolgimento dello stato dei luoghi in quanto alcuni elementi, come i giardini, al momento dei lavori, non esistevano già più. Secondo i giudici del Tribunale gli interventi potevano essere classificati più come opere di adeguamento e ammodernamento di parti in rovina.

Cassazione: quali differenze tra ristrutturazione e restauro e risanamento conservativo

Nella risoluzione di questo caso, la Cassazione doveva stabilire se gli interventi rientrassero nell’ambito del restauro e risanamento conservativo o delle ristrutturazioni edilizie e se il cambio di destinazione d’uso fosse legittimo.

La Cassazione ha ricordato che in base all’articolo 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), è richiesto il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o, nei centri storici, modifiche della sagoma degli immobili vincolati.

Per gli altri interventi di ristrutturazione edilizia che non comportano modifiche di volume o dei prospetti, è invece sufficiente la Scia.

Secondo l’articolo 3, inoltre, sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare edifici mediante opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (ad esempio la trasformazione di un sottotetto usato come magazzino in una mansarda che diventi un appartamento abitabile).

E' richiesto il permesso di costruire per lavori di ristrutturazione edilizia se modificano la volumetria degli edifici o dei prospetti o, nei centri storici, se cambiano della sagoma degli immobili vincolati.

Sono interventi di restauro e risanamento conservativo, ai sensi dell’articolo 3 comma 1 lett. c) del DPR 380/2001, “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché compatibili con quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi.”

ristrutturazione o risanamento
Ristrutturazione o restauro, la soluzione del caso

La sentenza stabilisce che gli interventi edilizi che alterano l’originaria consistenza fisica attraverso una diversa distribuzione interna e l’inserimento di impianti non sono da considerare né come manutenzione straordinaria né come restauro o risanamento conservativo, ma devono essere classificati come ristrutturazione edilizia.

In presenza di un vincolo paesaggistico, sono vietati gli interventi che comportano un’alterazione dell’aspetto esteriore degli edifici o ne violino l’esigenza di conservazione.

Nell’ambito degli interventi di restauro o risanamento conservativo, spiega la sentenza, è consentito il cambio di destinazione d’uso purché compatibile con l’edificio conservato. Dato il tipo di lavori realizzati, la Cassazione ha annullato l’ordinanza del Tribunale ordinario e ha nuovamente confermato l’illegittimità degli interventi.

Se devi ristrutturare casa, come capire in cosa rientrano i tuoi lavori?

Innanzitutto le norme sono dalla tua parte: per evitare il consumo di nuovo suolo da anni sono ormai attivi gli incentivi per la ristrutturazione che prevedono uno sconto Irpef del 50%. Inoltre, se per esempio ristrutturando casa ne aumenti anche il volume, rendendo abitabitabile il sottotetto o creando un’estensione, ci sono i Piani Casa regionali che prevedono aumento volumetrici anche importanti.

In generale, per i lavori di risanamento e restauro “leggeri”, basta la Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata).

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) serve per interventi di restauro e di risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio, come ad esempio il rinforzo del solaio di un sottotetto lasciando inalterata l’altezza, la creazione di una porta o finestra su un muro portante, ecc.

La Scia alternativa al Permesso di costruire è richiesta quando i lavori sono ancora più “pesanti. Qui trovi un articolo di approfondimento sui permessi e ristrutturazione sottotetti. 

Se hai intenzione di recuperare un sottotetto o una mansarda e hai dubbi su quale permesso richiedere e /o se è necessario un cambio di destinazione d’uso, è meglio se chiedi un parere ad un tecnico esperto.

foto autore
Elena Liziero

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