Recuperare il sottotetto di una seconda casa: normative e tutti gli incentivi fiscali

Vuoi recuperare il sottotetto della tua seconda casa e trasformarlo in una bella mansarda per passare i tuoi weekend fuori porta oppure per affittarla? Ecco le norme e gli incentivi per poter fare i lavori nel modo più conveniente.

Il recupero dei sottotetti è permesso e incentivato dalle Regioni perché consente di recuperare l’esistente senza consumo di nuovo suolo. Il recupero ti conviene: non solo crei una stanza in più o un nuovo appartamento, ma quasi sempre i lavori sono incentivabili, almeno con il Bonus ristrutturazioni al 50% e, in caso di lavori più consistenti, anche con incentivi più generosi. Ti troverai così una mansarda completamente rinnovata, spendendo almeno la metà, e ne potrai usufruire come seconda casa nel tempo libero e/o potrai utilizzarla come forma di investimento affittandola.

Altezze medie per recuperare un sottotetto

Tutte le Regioni richiedono per i sottotetti altezze medie inferiori ai 270 cm regolari (richiesti a livello nazionale per una “normale” stanza abitabile). L’altezza media più comune per il locali abitabili è di 240 cm. In alcuni casi, per i locali di servizio, bagni, corridoi, viene ulteriormente abbassata di 10 cm.

Molte Regioni permettono un’ulteriore riduzione dell’altezza (in genere di 20 cm) anche nei Comuni classificati come montani o semimontani. Qui trovi i link alle Leggi regionali per il recupero dei sottotetti, dove puoi trovare le altezze medie e minime richieste da ogni Regione per realizzare la tua nuova mansarda.

Illuminazione di un sottotetto: limiti regionali

Tutte le Regioni prevedono la possibilità di aprire finestre e lucernai per illuminare i locali con luce solare (è possibile che alcuni Comuni prevedano l’esclusione di alcune zone del territorio, ad esempio aree storiche vincolate). Il rapporto aero-illuminante, cioè il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento, a livello nazionale è stabilito per Legge a 1/8; ma in molte Regioni, per il recupero dei sottotetti, si arriva fino a 1/16.

Oltre alle altezze, viene richiesto anche il Fattore Medio di Luce (FmLD) definito come “il rapporto, espresso in percentuale, tra l’illuminamento medio dell’ambiente e l’illuminamento che si ha nello stesso istante su una superficie orizzontale esterna esposta alla volta celeste con cielo coperto”. A livello nazionale è richiesto un FmLD del 2%, ma studi dimostrano che il benessere ottimale si raggiunge con la percentuale al 4%. Con la finestra per tetti è garantito un FmLD doppio rispetto a quello ottenuto con l’utilizzo di una finestra verticale, e triplo rispetto all’abbaino, quindi è la soluzione migliore se vuoi aumentare la luminosità della tua futura mansarda.

Super Ecobonus in caso di recupero sottotetto

Per rientrare nel super Ecobonus devi fare almeno uno di questi lavori principali, detti trainanti:

  • lavori di isolamento oltre il 25% dell’intonaco (comprese le superfici inclinate, quindi il tetto)
  • interventi sugli impianti di climatizzazione invernale sostituendoli con altro sistema centralizzato ad alto risparmio energetico in condominio
  • lavori per ristrutturare impianti termici sostituendoli con altro sistema centralizzato ad alto risparmio energetico per case singole o a schiera.

Se, in contemporanea con almeno uno di questi 3 lavori principali o trainanti, fai anche altri lavori, detti secondari o trainati, in sostanza tutti i lavori di miglioramento energetico che rientravano nel “vecchio Ecobonus”, anche queste spese diventano detraibili con il 110%. Tra i lavori secondari che puoi detrarre al 110% vi sono anche la sostituzione di finestre, tende e tapparelle. 

Qui puoi trovare un articolo di approfondimento sul super Ecobonus, che verrà prorogato anche nel 2022 ma con probabili modifiche in via di definizione.

Anche nel 2022 sarà possibile ottenere incentivi fiscali per la sostituzione delle finestre e per lavori di recupero del sottotetto.

Ecobonus: quando si rientra in caso di recupero sottotetto

Se non riesci a rientrare nel super Ecobonus perché vuoi fare lavori più leggeri o perché non fai in tempo con le scadenze, c’è sempre il “vecchio” Ecobonus, per il quale avrai tempo almeno fino a tutto il 2022. Si tratta della classica detrazione Irpef per gli interventi di riqualificazione energetica degli immobili. La percentuale di detrazione va dal 50% al 65%.

Sono incentivati con un bonus del 65%:

  • gli interventi di riqualificazione energetica globale
  • i lavori sull’involucro edilizio (tipo l’isolamento)
  • l’installazione di pannelli solari
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione in classe A e sistemi di termoregolazione evoluti
  • la sostituzione di scaldacqua tradizionali con pompa di calore
  • l’acquisto e posa in opera di micro–cogeneratori.

E’ prevista la detrazione fiscale fino al 50% per:

  • la sostituzione delle finestre, infissi e schermature solari 
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione in classe A.

Ci sono aziende che offrono lo sconto in fattura, così risparmi subito fino al 50%.

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Ristrutturazione edilizia al 50% per recupero sottotetto

Un’altra agevolazione “classica” che verrà rinnovata anche nel 2022 è il bonus Ristrutturazioni.

Si tratta di una agevolazione che ti fa detrarre il 50% per i lavori di manutenzione straordinaria e la ristrutturazione edilizia della tua mansarda o casa. La detrazione Irpef del 50% è suddivisa in 10 rate annuali di pari importo. Il limite massimo di spesa detraibile è di 96mila euro. Anche all’interno di questa detrazione puoi inserire la sostituzione delle finestre, e anche in questo caso ci sono aziende, come Velux, che offrono il vantaggioso sconto immediato in fattura. Per la differenza tra le due agevolazioni, ecco un articolo di approfondimento.

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foto autore
Elena Liziero

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