Ristrutturare un sottotetto in centro storico: tutto quello che devi sapere

Vuoi fare una ristrutturazione in un sottotetto o mansarda in centro storico? Oltre alla norme regionali per il recupero dei sottotetti, che stabiliscono altezze medie, minime e livelli di luminosità minimi per ottenere l’abitabilità, vi sono alcuni limiti e condizioni per effettuare interventi agli immobili nei centri storici. Il DL semplificazioni 2020 ha fissato paletti ma anche semplificazioni per la riqualificazione degli immobili esistenti in centro storico.

I permessi in centro storico

A seconda del tipo di intervento, è richiesto un permesso di costruire diverso.

• Permesso di Costruire: si tratta del titolo edilizio richiesto per una ristrutturazione edilizia “pesante” che porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, o, in zone omogenee A (centri storici), comporti cambiamento della destinazione d’uso.
• La Scia è richiesta in casi di Demolizione, ma la SCIA con modifica della sagoma non si applica in centri storici (art. 23/bis comma 4).
  Recentemente, nell’articolo 10 del DL Semplificazioni 2020, viene richiesto maggiore rigore per gli immobili sottoposti a particolari vincoli previsti dal codice dei beni culturali. In questi casi non solo non sono ammessi aumenti di volumetria ma è richiesto il mantenimento delle caratteristiche tipologiche originarie. Negli immobili dei centri storici le deroghe sono ammesse solo se previste da leggi regionali o da strumenti urbanistici (non tutte le case in centro storico sono di interesse e vincolate, possono esservi anche immobili di scarso pregio che possono essere demoliti e ricostruiti).

Essendo la ristrutturazione in centro storico e relativi permessi una materia molto delicata, è fondamentale ricorrere alla consulenza di un professionista esperto.

Le norme consentono di aprire finestre anche in centro storico. Ecco la procedura semplificata.

Come aggiungere finestre per tetti in centro storico

Per rendere abitabile un sottotetto è necessario avere una certa luminosità stabilita da norme nazionali e regionali (qui puoi approfondire il rapporto aeroilluminante e il Fattore medio di Luce di ogni Regione). Per raggiungere la luminosità richiesta dalle norme regionali, devi aggiungere finestre per tetti al tuo sottotetto (ovviamente dopo aver verificato che ciò è consentito nel tuo caso specifico).

Norme paesaggistiche a livello locale possono consentire l’apertura di una finestra nei centri storici, con vincoli su forma, colori – a volte anche i materiali – e le dimensioni.

Finestra per tetti realizzate in aree vincolate senza autorizzazione paesaggistica

Puoi aprire o modificare finestre senza l’autorizzazione paesaggistica solo se si tratta di “interventi sui prospetti o sulle coperture degli edifici” purché:

• eseguiti nel rispetto degli eventuali piani del colore vigenti nel comune
• (eseguiti nel rispetto, ndr) delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti, quali (…) la realizzazione o la modifica di aperture esterne o di finestre a tetto
• (…) tali interventi non interessino i beni vincolati ai sensi del Codice, art. 136, comma 1, lettere a), b) e c) limitatamente, per quest’ultima, agli immobili di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale tradizionale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici”.

Finestre per tetti in aree vincolate con autorizzazione paesaggistica

Secondo il DPR 31 del 2017, è richiesta un’autorizzazione paesaggistica semplificata se i tuoi lavori rientrano in una di queste due casistiche:

• quando riguardano beni vincolati ai sensi del Codice, art. 136, comma 1, lettere a), b) e c) limitatamente, per quest’ultima, agli immobili di interesse storico‐architettonico o storico‐testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale tradizionale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici, purché tali interventi siano eseguiti nel rispetto delle caratteristiche architettoniche, morfo‐tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti;
• interventi sulle coperture, diversi da quelli di cui alla voce B.2, comportanti alterazione dell’aspetto esteriore degli edifici mediante modifica delle caratteristiche architettoniche, morfo‐tipologiche, dei materiali o delle finiture esistenti, quali la realizzazione di finestre a tetto.

In questo caso l’iter procedurale per ottenere l’autorizzazione paesaggistica è diventato più semplice e veloce, ecco qui un articolo che lo spiega.